Методы расчета ставки капитализации
Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:
V = I / R ,
где: V - стоимость оцениваемого объекта,
I - доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год;
R - ставка капитализации.
Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.
Ставка капитализации может определяться несколькими способами:
Метод кумулятивного построения;
Метод рыночной выжимки;
Метод связанных инвестиций;
Метод Элвуда и другие методы.
Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:
r = rrf + rm + rp ,
где: rrf - безрисковая ставка;
rm - рыночная премия за риск;
rp - премия за риски, связанные с недвижимостью.
Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.
Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.
Рассмотрим составляющие ставки капитализации:
Безрисковая ставка . Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк). В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.
На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.
На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.
Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.
Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям. Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна. Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.
Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.
При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость. Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка. При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.
В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль. Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства. Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.
Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:
Риск управления недвижимостью;
Риск низкой ликвидности;
Секторный риск;
Региональный риск;
Риск износа;
Экологический риск;
Риск инфляции;
Законодательный риск;
Налоговый риск;
Планировочный риск;
Юридический риск.
Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.
Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую. Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.
Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки . Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов. Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%. Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости
Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:
1. Метод рыночной выжимки;
2. Метод кумулятивного построения (суммирования);
3. Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
4. Метод связанных инвестиций земли и здания;
5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).
1. Метод рыночной выжимки.
Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:
V - стоимость объекта-аналога;
I - ЧОД оцениваемого объекта.
2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования).
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.
Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:
1. Безрисковую ставку.
2. Ставку на дополнительный риск.
3. Компенсацию на низкую ликвидность.
4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.
Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).
Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.
Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
Ставка возмещения капитала. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Общий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.
3. Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала.
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды
Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю сумму ипотечной ссуды.
Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.
Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств
Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.
Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:
Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций
Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.
Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:
R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.).
Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам.
Пример. Определить стоимость собственности, для покупки которой можно получить кредит суммой 1000000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга - 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за 1200000. ЧОД составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14%-ной нормы отдачи собственного капитала.
Решение. В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:
V=PV[(180000 - 133880), 8 лет 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 лет 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897.
4. Модифицированный метод капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы, упрощающие использование его метода.
Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),
R - общая ставка капитализации;
Rс - ставка дохода на собственный капитал - представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF - коэффициент фонда погашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:
С = Y + P(SFF) - Rs,
где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;
Rs - ипотечная постоянная.
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.
Пример. Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя из следующих данных:
Решение. По методу Элвуда ставка капитализации будет равна:
R = / 1 + 0=0.12173.
Следовательно, стоимость собственности равна V=50000/0,12179=410745.
5. Метод связанных инвестиций земли и здания.
Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса - земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:
R= Сз x Кз + Сзд х Кзд,
Сз - стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;
Кз - ставка капитализации для земли;
Сзд - стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;
Кзд - ставка капитализации для здания.
6. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.
Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - для истощаемых активов;
· Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или аннуитетный метод - для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;
· Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - для высокоприбыльных активов.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:
Ry - ставка доходности инвестиций;
n - Оставшийся срок экономической жизни.
Пример. Выдан кредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.
Решение. Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициент капитализации будет равен 25% (100% : 4 = 25%). Каждый год возмещается 25% (1000$ / 4 = 250$) первоначально вложенного капитала и 12% на инвестиции. Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.
|
250 + 12% от 1000$ =120 |
250 + 12% от 750$ = 90 |
250 + 12% от 500$ = 60 |
250 + 12% от 250$ = 30 |
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
R= Ry + SFF (n, Y),
SFF - фактор фонда возмещения;
Y=Ry - ставка дохода на инвестиции.
Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.
Пример. Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет под 10% годовых. Он может быть полностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме 527,6$ (исходя из взноса на амортизацию). Построить равномерно аннуитетную капитализацию.
Решение. Доход банка составит 200$ ежегодно. Возврат основной суммы в первый год составит 527,6$ - 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ - 10%(2000$ - 327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:
R= Ry + SFF (n, Yб),
Yб - Безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный доход на капитал в течение 5 лет. За первый год ожидается доход в 554$. Суммы в счет возврата инвестиций может быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимость дохода.
Решение. По таблице «6 функций сложного процента» пятилетний фактор фонда возмещения при 10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость дохода равна V= ЧОД / R= 554 / 0,277 = 2000$.
После расчета ЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам.;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
Пример. Определить стоимость объекта на основе следующих данных по объекту оценки:
1) ПВД = 160000 у.е.
2) Долги - 5% от ПВД
3) Операционные расходы - 45% от ПВД
4) Коэффициент капитализации в среднем по отрасли равен 0,10.
Решение. 1) Долги равны 5% от 160000 = 8000 у.е.
2) ДВД = 160000 - 8000= 152000 у.е.
3) Операционные расходы 45% от 160000= 72000 у.е.
4) ЧОД = ДВД - опер.расходы = 152000 - 72000 = 80000 у.е.
5) стоимость V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000 у.е.
Анализ коэффициентов финансовой устойчивости необходим для всецелого изучения факторов, влияющих на стабильность и платежеспособность компании. Анализируя различные показатели, можно оценить степень финансовой независимости или зависимости компании в разрезе элементов активов.
Группы показателей для оценки финансовой устойчивости
Для проведения полного анализа финансовой устойчивости компании используется несколько групп коэффициентов. Как правило, такой развернутый анализ проводится в динамике, что помогает определить причины произошедших изменений.
Все главные финпоказатели, которые используются при оценке финустойчивости компании, основаны на анализе таких величин:
- собственный и заемный капиталы (СобК и ЗаемК);
- оборотный собственный капитал (ОСК);
- краткосрочные обязательства (КрсО).
Для расчета используются следующие значения (с указанием строки в балансе):
- внеоборотные активы (ВнОА) — стр. 1100;
- долгосрочные обязательства (ДлсО) — стр. 1400;
- краткосрочные обязательства - стр. 1500;
- доходы будущих периодов (ДохБП) — стр. 1530;
- резервы и капитал (РиК) — стр. 1300.
Формулы расчета значений, используемых в оценке финустойчивости:
СобК = РиК + ДохБП
ЗаемК = ДлсО + КрсО
ОСК = СобК - ВнОА
Анализируя показатели финустойчивости компании, необходимо учитывать ее особенности, обусловленные сферой деятельности. Наиболее часто анализ финустойчивости компании проводят при помощи относительных показателей, значения которых зависят от ряда факторов:
- существующего на предприятии состава источников покрытия имущества;
- принадлежности компании к определенной отрасли;
- сформировавшихся условий кредитования и др.
Проводя анализ упомянутых выше относительных показателей, следует рассматривать изменения в динамике 2 основных групп коэффициентов:
- Группа, характеризующая составные источников средств, имеет условное название «коэффициенты капитализации». Они рассчитываются путем сопоставления источников получения средств и имущественных групп.
- Группа, которая характеризует качество обслуживающих внешние источники имущества средств, имеет название «коэффициенты покрытия». При помощи этих коэффициентов производится оценка того, может ли компания и дальше поддерживать уже сложившийся состав источников средств. Суть данной группы коэффициентов заключается в том, чтобы показать, покрываются ли текущими доходами финансовые расходы компании, включающие проценты по кредитам, лизинговые платежи и проч.
Анализ показателей капитализации
Основные коэффициенты из первой группы:
- Автономии (КА) - данный коэффициент определяется по формуле:
КА = СобК / ВБ,
СобК — собственный капитал;
ВБ — валюта баланса.
Коэффициент автономии указывает на долю собственных источников средств в суммарном значении всех имеющихся активов. При этом увеличение данного показателя в динамике указывает на повышение финустойчивости организации и уменьшение зависимости от кредиторов и внешних инвесторов.
Нормальным значением для этого показателя является 0,5. Если рассчитанный коэффициент получился больше норматива, то это говорит о том, что обязательства компании могут быть покрыты за счет собственных источников.
- Концентрации заимствованных средств (КК) - данный коэффициент определяется по формуле:
КК = ЗК / ВБ,
ЗК — заимствованный капитал, который равен сумме краткосрочных и долгосрочных обязательств предприятия;
ВБ — валюта баланса.
Коэффициент концентрации займов указывает на то, какой удельный вес в общей сумме вложений в хоздеятельности компании составляют заимствованные средства. Увеличение данного показателя говорит о снижении финустойчивости компании и росте зависимости от кредиторов.
При этом следует учесть, что всегда будет выполняться следующее равенство:
КА + КК = 1.
- Капитализации (ККап) - данный коэффициент определяется по формуле:
ККап = ЗК / СобК.
Коэффициент капитализации указывает на то, сколько рублей из займов приходится на 1 рубль собственного капитала. На повышение финустойчивости компании укажет снижение ККап. Нормативным является значение, которое меньше единицы.
- Маневренности (КМ) - данный коэффициент определяется по формуле:
КМ = ФнК / СобК,
ФнК — функционирующий капитал, равный разности между собственными средствами в обороте и долгосрочной плюс просроченной задолженностью дебиторов.
Коэффициент маневренности указывает на то, какая часть принадлежащих компании средств капитализирована, а какая вовлечена в финансирование хоздеятельности компании, т. е. включена в оборотные активы. На показатель оказывает существенное влияние отраслевая принадлежность компании и состав капитала. При увеличении коэффициента можно говорить об улучшении качества балансовой структуры и повышении финустойчивости. Нормативное значение находится в границах 0,2-0,5.
- Финустойчивости (Кфину) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кфину = СобК / ЗК.
Данный коэффициент демонстрирует общее значение показателя финустойчивости. Увеличение этого показателя во временном промежутке говорит об усилении финансовой устойчивости предприятия. Нормативное значение должно быть больше единицы, минимальным является 0,7, а наиболее оптимальным — 2.
- Внеоборотного актива (КВна) - данный коэффициент определяется по формуле:
КВна = ВнОА / СобК.
Коэффициент постоянного внеоборотного актива укажет на то, какая доля собственных средств компании вложена в ее основной капитал.
- Финансовой независимости источников капитализации (Кфнки) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кфнки = СобК / ЗК.
Коэффициент финнезависимости капитализированных источников указывает на то, какой удельный вес в долгосрочных источниках финансирования занимает собственный капитал. Увеличение этого коэффициента в динамике засвидетельствует улучшение финустойчивости компании и укажет на ее привлекательность для инвесторов. Нормативное значение — это цифра больше 0,6.
- Веса задолженности дебиторов в общих активах (Ддз) - данный коэффициент определяется по формуле:
Ддз = ДебЗ / ВБ,
ДебЗ — задолженность дебиторов, включающая долгосрочные и краткосрочные долги, а также ожидаемый возврат оборотных активов;
ВБ — валюта баланса.
- Финансового левериджа (Дфл) - данный коэффициент определяется по формуле:
Дфл = ТИчп / ТИвп,
ТИчп — темп прироста чистой прибыли;
ТИвп — темп прироста валовой прибыли.
Коэффициент финансового левериджа укажет на то, во сколько раз быстрее растет чистая прибыль по сравнению с валовой. Рост данного показателя указывает на возрастание степени коммерческого риска, который связывают с потенциальной нехваткой средств для оплаты финансовых расходов.
Более подробную информацию о расчете финлевериджа вы найдете в нашей статье .
Анализ показателей покрытия
Приведем основные коэффициенты из второй группы:
- Цена привлеченного капитала (Цпк) - данный коэффициент определяется по формуле:
Цпк = РКр / СКр,
РКр — финансовые расходы, которые связаны с привлечением и обслуживанием кредитов;
СКр — суммарное значение привлеченных кредитных средств.
Цена привлеченного капитала демонстрирует, какую долю составляют указанные выше финрасходы в общей сумме привлеченных средств. Увеличение данного коэффициента укажет на возможное падение прибыли компании и на снижение финустойчивости.
- Обеспеченности подлежащих уплате процентов (Коб%) - данный коэффициент определяется по формуле:
Коб% = ПВ / Су%,
ПВ — прибыль до вычета процентов и уплаты налогов;
Су% — подлежащие к уплате проценты.
Коэффициент обеспеченности подлежащих уплате процентов указывает на то, какая сумма прибыли приходится на один рубль связанных с уплатой кредитных процентов расходов. Значение коэффициента, превышающее единицу, свидетельствует о том, что у компании хватит прибыли для уплаты набежавших процентов. Рост показателя благотворно влияет на повышение инвестиционной привлекательности компании.
- Обеспеченности финрасходов (Кобфр) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кобфр = ПВ / (Су% + ЛЗ),
ЛЗ — издержки по обслуживанию лизинга.
Коэффициент обеспеченности финрасходов укажет на то, какая доля валовой прибыли приходится на каждый рубль финрасходов компании. Если значение коэффициента будет меньше 1, то это укажет на нехватку средств для расчета с кредиторами, что свидетельствует о росте финансового риска.
- Обеспеченности собственными средствами в обороте (Кобсос) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кобсос = ОСК / ТекА,
ОСК — собственные средства в обороте компании;
ТекА — текущие активы.
Коэффициент обеспеченности собственными средствами в обороте покажет, хватает ли собственных оборотных средств для ведения устойчивой хоздеятельности компании. Увеличение показателя скажет о росте финустойчивости компании. Нормативное значение коэффициента составит 0,5, при этом минимальным является 0,1.
- Достаточности собственных оборотных средств для обеспеченности запасов (Кобзсос) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кобзсос = ОСК / Мпрз,
Мпрз — материально-производственные запасы компании.
Увеличение этого коэффициента в динамике укажет на рост финустойчивости компании.
Анализ обобщающего показателя
Для обобщения анализа финустойчивости компании применяют показатель интегрального критерия (ИКфу). Данный показатель может быть представлен в таком виде:
ИКфу = (КА × КМ × Кобсос × Кфину) 1/4
Рост этого обобщенного показателя в динамике указывает на достаточный уровень финансовой устойчивости.
Итоги
Анализ коэффициентов финустойчивости позволит детализировать влияние каждого структурного результата от финдеятельности компании на ее стабильность и надежность для инвесторов. При этом важно проанализировать как коэффициенты из группы капитализации, так и из группы покрытия.
Больше информации о финансовых коэффициентах вы найдете в нашей статье .
Коэффициент капитализации используют, чтобы преобразовать в стоимость объекта чистый доход, который он приносит. При расчете значении коэффициента учитывают как непосредственно чистую прибыль, которую обеспечивает находящийся в эксплуатации объект, так и возмещение капиталов, израсходованных на покупку оцениваемого объекта. Коэффициент капитализации, определяемый на основе двух таких составляющих, принято называть ставкой капитализации чистого дохода или общим коэффициентом капитализации.
Величина чистого дохода, используемая в расчетах коэффициента капитализации, определяется за конкретный период, чаще всего - за год. Полная ставка капитализации (или общий коэффициент капитализации) показывает взаимосвязь между величиной чистого дохода, получаемого за год в результате эксплуатации объекта, и рыночной стоимостью этого объекта. Или же, если рассматривать понятие капитализации более широко, коэффициент отражает соотношение доходов предприятия и его стоимость на рынке.
По сути, коэффициент капитализации - показатель, обратный сроку окупаемости инвестиций в объект. Коэффициент представляет собой процент чистого среднего годового дохода, который приносят вложения в объект, в соотношении со стоимостью объекта или объему инвестиций в объект.
При расчете процентов за 4 кварта у меня появилось несколько вопросов:1. На какую дату брать данные (баланс) для расчета Собственного капитала на 31.12.2016 или на 30.09.2016 или на конец каждого конкретного месяца?2. При расчете коэффициента капитализации, что попадает в понятие "сумма непогашенной контролируемой задолженности", тело займа и проценты или только тело, учитываются ли курсовые разницы?3. На кукую дату берется Сумма непогашенной контролируемой задолженности для расчета коэффициента.
1. Величину собственного капитала определяйте на конец каждого месяца, за который рассчитываете проценты;
2. Учитывайте только задолженность по займу без процентов. Курсовые разницы, которые возникли при изменении курса валюты, при расчете этого показателя не учитывайте;
3. Сумму непогашенного обязательства по займу пересчитайте по официальному курсу валюты на последний день месяца, за который Вы считаете проценты.
ОСНО: налог на прибыль
При расчете налога на прибыль проценты по контролируемой задолженности учтите в составе внереализационных расходов (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Если организация применяет метод начисления, то начисленные проценты включите в состав расходов на последнее число отчетного (налогового) периода (абз. 1 п. 3 ст. 269 НК РФ).
Если организация применяет кассовый метод, то начисленные проценты включите в состав расходов на последнее число того отчетного (налогового) периода, в котором они были выплачены (абз. 1 п. 3 ст. 269 , п. 3 ст. 273 НК РФ).
При налогообложении прибыли проценты по контролируемой задолженности можно учесть только в пределах норм (п. 3 ст. 269 , подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Для определения предельного уровня процентов применяйте следующие правила.
На последнее число каждого отчетного (налогового) периода рассчитайте предельную величину процентов по контролируемой задолженности, учитываемых при расчете налога на прибыль. При этом руководствуйтесь формулой:
Под суммой процентов, начисленных в отчетном (налоговом) периоде, понимаются проценты, начисленные в последнем квартале (месяце) отчетного (налогового) периода. Таким образом, предельный размер процентов определяйте отдельно по итогам каждого отчетного периода, а не нарастающим итогом. При изменении соотношения суммы непогашенной контролируемой задолженности и величины собственного капитала в последующем отчетном периоде по сравнению с предыдущим пересчитывать сумму процентов, учитываемую при расчете налога на прибыль, не нужно (абз. 1 п. 4 ст. 269 НК РФ).
Коэффициент капитализации рассчитайте следующим образом:
Коэффициент капитализации рассчитайте отдельно исходя из суммы непогашенной контролируемой задолженности перед каждой организацией, по отношению к которой имеется долговое обязательство. Это следует из положений пункта 4 статьи 269 Налогового кодекса РФ.
Указанный порядок определения значений коэффициента капитализации и предельной величины процентов по контролируемой задолженности распространяется на организации, применяющие как метод начисления, так и кассовый метод (п. 4 ст. 269 НК РФ). То есть при кассовом методе рассчитывать показатели нужно также на последнее число каждого отчетного (налогового) периода независимо от того, в каком периоде проценты были выплачены (учтены в составе расходов).
Предельную величину процентов, полученную по расчету, сравните с фактически начисленной (уплаченной) суммой процентов по займу (кредиту).
Если фактически начисленные (уплаченные) проценты меньше предельной величины, учтите их в налоговых расходах в полной сумме. Если больше – учесть при расчете налога на прибыль можно только предельную величину (п. и ст. 269 НК РФ).
Оставшаяся сумма (положительная разница между суммой начисленных (уплаченных) процентов и предельной величиной) для целей налогового учета считается дивидендами. С этой суммы организация должна удержать налог на прибыль или НДФЛ (п. 6 ст. 269 НК РФ).
Если величина собственного капитала организации отрицательна или равна нулю, то определить коэффициент капитализации невозможно. В этом случае проценты по контролируемой задолженности в расходах не учитывайте (предельные проценты равны нулю). Другими словами, вся сумма процентов будет признана дивидендами.
За рубежом признание процентов (части процентов) дивидендами в таких случаях называют «правилом недостаточной капитализации».
Внимание: по долговым обязательствам, которые возникли до 1 октября 2014 года, на период с 1 июля 2014 по 31 декабря 2019 года есть особые правила определения предельной величины процентов.
Коэффициент капитализации рассчитайте по общим правилам. Учитывайте задолженность по всем займам, включая тот, который получили до 1 октября 2014 года.
Формула расчета коэффициента капитализации такая:
Сумму непогашенной контролируемой задолженности определите так. Задолженность по всем займам по данному контрагенту, включая беспроцентные, суммируйте (письма Минфина России от 23 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/613 , от 27 августа 2012 г. № 03-03-06/1/433 , от 21 апреля 2011,г. № 03-03-06/1/261 , от 22 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/793 , от 16 сентября 2010 г. № 03-03-05/158 , от 18 августа 2009 г. № 03-03-06/1/534). При этом учтите в том числе займы, которые получили до 1 октября 2014 года и по которым действует особый порядок расчета процентов .
Контролируемую задолженность перед другими кредиторами для расчета коэффициента не суммируйте.
Сумму непогашенного обязательства по каждому займу пересчитайте:
– по займам, полученным 1 октября 2014 года и позднее, – по официальному курсу валюты на последний день месяца, за который вы считаете проценты;
– по займу, полученному до 1 октября 2014 года, – по курсу валюты на последнюю отчетную дату, но не выше курса на 1 июля 2014 года.
Величину собственного капитала определите так. Обязательства по каждому займу пересчитайте:
– по займам, которые получены 1 октября 2014 года и позднее, – по официальному курсу валюты на отчетную дату;
– по займу, который получен до 1 октября 2014 года, – по курсу валюты на 1 июля 2014 года (т. е. без учета курсовых разниц, возникших из-за переоценки с 1 июля 2014 года по отчетную дату).
Таким образом, собственный капитал определяйте по формуле:
| Собственный капитал | = | Активы, | – | Обязательства, | ||||
| строка «Баланс» | Строка «Итого по разделу IV» | + | Строка «Итого по разделу V» | – | Задолженность по налогам и сборам (кредитовые остатки по соответствующим субсчетам счета 68) | |||
Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 26 января 2007 г. № 03-03-06/1/36 , от 31 октября 2005 г. № 03-03-04/1/322 . Этим же методом налоговые инспекторы оценивают величину собственного капитала при выездных проверках (письмо ФНС России от 10 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6008).
Задолженность участников и доходы будущих периодов
В более поздних письмах финансовое ведомство указало на то, что для расчета величины собственного капитала активы и обязательства нужно определять согласно Порядку определения стоимости чистых активов . В этом документе указано, что из активов следует исключать дебиторскую задолженность участников, акционеров по взносам в уставный капитал (
