Пояснительная записка: с. 53, рис. 2, табл. 29, схема 1, 3 графика, библиогр. назв. 13, прил. 2.

РАЗРАБОТКА БИЗНЕС – ПЛАНА АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «АСТРЕЯ»

Агентство недвижимости «Астрея» – это агентство, которое занимается купле–продажей и арендой недвижимости.

Объектом разработки является проектирование информационного и программного обеспечения агентства недвижимости «Астрея».

Цель работы автоматизация процессов бизнес – планирования.

Бизнес–план включает характеристику объекта планирования, организационный и финансовый план, а также оценку рисков.

В процессе выполнения работы были проанализирована предметная область, конкретизированы поставленные задачи, разработаны алгоритмы их решения, проведены маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен.

Степень внедрения – расчеты выполненные в данном бизнес–план могут быть использованы при необходимости.

Введение

Постановка задач

Актуальность выбранной темы

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ

1.1. Определение бизнес-плана

1.2. Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

1.3. Структура бизнес-плана

1.3.1. Резюме

1.3.2. Описание услуг

1.3.3. Составление бюджета агентства

1.3.4. Конкуренты

1.3.5. Организационный план

1.3.6. Оценка возможных рисков

1.3.7. Товарная политика

1.3.8. Маркетинг

1.3.9. План инноваций

1.3.10. Стратегический план деятельности

1.4. Экономические информационные системы существующие в агентстве их задачи и назначения

1.5. Перечень бизнес процессов в рамках функционирования агентства

1.6. Рынок недвижимости и его характеристики

1.7. Проблемы рынка жилья

1.8. Коммерческая недвижимость

1.9. Первичный и вторичный рынки

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1. Программное обеспечение для бизнес - планирования

2.2. Понятие программного продукта

2.3. Использование программы Excel для создания программного продукта

2.4. Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

2.5. Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

2.6. Концепция разработки информационной системы в MS Excel

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Целью дипломной работы является разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности в период с 01.01.2009 г. по 01.01.2011 г., с использованием Microsoft Excel.

Исходя из поставленной цели, требуется решить следующие задачи:

1. запланировать годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли;

2. выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен;

3. составить бюджетные планы доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг;

4. составить годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков;

5. осуществить анализ поведения затрат и прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

Мой бизнес-план включает в себя следующие подразделы:

· резюме;

· описание услуг;

· инновационный план деятельности;

· конкуренты;

· организационный план;

· оценка возможных рисков;

· товарная политика;

· маркетинг;

· план инноваций;

Для своей дипломной работы я выбрала разработку бизнес-плана агентства недвижимости, так как в современном развитии бизнеса без бизнес-плана обойтись очень трудно.

Классический финансовый план, как правило, выполняет следующие функции:

· доказывает надежность бизнеса, делая его выгодным объектом для инвестирования;

· формирует кадровую и финансовую политику компании;

· предоставляет анализ перспектив развития бизнеса, сроков его окупаемости;

· дает возможность быстро реагировать на все изменения конкурентного рынка;

· план ставит конкретные цели, которые должно достичь агентство в процессе развития бизнеса.

Таким образом, бизнес-план позволяет описать главные аспекты коммерческой организации, определить проблемы, с которыми она может столкнуться в процессе развития бизнеса, и найти пути их решения.

Ну а что касается агентства недвижимости, я выбрала эту тему, потому что в современной жизни уже трудно представить какую-либо область купли-продажи жилья без участия в ней агентов по недвижимости, то есть риэлторов.

Результатом выполнения дипломной работы явилось разработка программного продукта – бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея».

Программный продукт обладает возможностью производить автоматизированный анализ конкурентоспособности агентства недвижимости «Астрея» по основным разделам бизнес-плана, производить вывод отчетной документации.

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ

1.1 Определение бизнес-плана

Бизнес-план – это документ, описывающий все основные аспекты будущего коммерческого предприятия, анализирующий все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяющий способы решения этих проблем. Поэтому правильно составленный бизнес-план, в конечном счете, отвечает на вопрос: «Стоит ли вкладывать деньги в это дело и принесет ли оно доходы, которые окупят все затраты сил и средств?»

Целью бизнес-плана является изучение конкретного направления деятельности агентства на рынке и в сложившихся организационно-экономических условиях, определение стратегии развития агентства, подробная разработка экономического и финансового аспекта стратегии, технико-экономическое обоснование конкретных мероприятий.

Бизнес-план позволяет решать целый ряд задач. Основными из них являются следующие: обоснование экономической целесообразности направлений развития агентства; расчет ожидаемых финансовых результатов деятельности, в первую очередь объемов прибыли, доходов на капитал; определение намечаемого источника финансирования и реализации выбранной стратегии, т.е. способы концентрирования финансовых ресурсов; подбор работников, которые способны реализовать данный план.

Кроме того в бизнес-плане, основное внимание сосредоточено на маркетинговых и финансово-экономических аспектах проблемы достижения успеха. Бизнес-план является одним из ключевых элементов стратегического планирования.

1.2 Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

В целях ведения агентства недвижимости «Астрея» принята следующая организационно – правовая форма приобретения и эксплуатации коммерческой недвижимости – частное предпринимательство (ЧП) с общей системой налогообложения. Куплю – продажу и эксплуатацию нежилых помещений и земельного участка, необходимых для агентства недвижимости, планируется осуществлять через индивидуальное предпринимательство.

Агентство является коммерческой организацией. Имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на его место нахождения. Агентство является собственником принадлежащего ему имущества и денежных средств и отвечает по своим обязательствам собственным имуществом.

Целью агентства является извлечение прибыли. Основные плюсы: минимум организационных формальностей и бухгалтерских документов; хозяйственная самостоятельность; нет необходимости вносить уставный капитал (при регистрации он не требуется); минимум налогообложения. Основной недостаток ЧП: ответственность всем своим имуществом. ЧП несет ответственность и исполняет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Бизнес-план состоит из следующих разделов:

· резюме;

· описание услуг;

· составление бюджета агентства;

· конкуренты;

· организационный план;

· оценка возможных рисков;

· товарная политика;

· маркетинг;

· план инноваций;

· стратегический план деятельности.

1.3.1 Резюме

Идея: создание агентства недвижимости по купле-продаже и аренде недвижимости.

1. Основная цель агентства – сбор данных о рынке недвижимости, оказание услуг по купле-продаже и аренде недвижимости, создание базы данных с целью предоставления клиентам информационных и консультационных услуг.

2. Услуги, которые будет предлагать агентство – проведение маркетинговых исследований рынка жилья и предоставление информации по следующим проблемам:

· возможность прогнозирования конкретного товара или группы товаров на рынке;

· группа потенциальных потребителей данной недвижимости;

· потребительские ожидания;

· основные конкуренты, исследование конкурентных преимуществ;

· потенциальная емкость рынка;

· возможность стратегии действий на рынке;

· оценка эффективности деятельности агентства.

3. Особенности наших услуг, позволяющие превзойти подобные услуги конкурентов:

· надежность сведений;

· качественная информация (высокая степень полноты и точности);

· консультирование по сути предмета;

· быстрота оформления сделок;

· выработка оптимальных решений.

4. Основные требования:

· помещение : хорошее техническое состояние, респектабельный внешний вид;

· персонал : маркетолог, бухгалтер со специальным образованием, секретарь, специалист по купле-продаже недвижимости, специалист по аренде недвижимости. Коммерческий директор исполняет обязанности владельца агентства.

Консалтинговое агентство предоставляет клиенту информацию по интересующим его вопросам о рынке недвижимости:

· анализ реальной и потенциальной позиции конкретного товара на рынке;

· стратегические альтернативы действий конкретного агентства на данном рынке;

· консультации с учетом и анализом полученной информации.

Данные услуги удовлетворяют потребности клиентов в получении необходимой, качественной, максимально полной информации, обладающей высокой степень достоверности.

Уникальность данных услуг существует в отношении быстроты сбора информации, возможности глубокого профессионального анализа полученной информации, разработки краткой и долгосрочной маркетинговой стратегии.

Эти качества наших услуг и будут привлекать потребителя.

Жизненный цикл программного продукта – это период времени, охватывающий время принятия решения, создание программного продукта до изъятия его из эксплуатации.

Жизненный цикл такой отросли как услуги по предоставлению информации, и последующие консультации имеют 4 этапа:

1 – зарождение;

3 – зрелость;

На российском рынке агентства недвижимости находятся на втором этапе (рост). Спрос на них еще не удовлетворен полностью. Поэтому в данной отросли пока нет необходимости снижения цен, но нужна активная реклама для привлечения клиентов.

1.3.3 Составление бюджета агентства

Для составления бюджета нужно подготовить оперативный производственно – финансовый план деятельности агентства в рамках годового цикла внутрифирменного бизнес – планирования, который должен включить два типа бюджетов:

Операционный бюджет агентства, т.е. производственный план работы, состоящий из: бюджета продаж как ежемесячных, квартальных планов запланированных объемов продаж товаров в натуральных показателях реализации продукции.

Финансовый бюджет агентства (планирует и управляет прибылью и рентабельностью агентства) включает в себя:

· бюджет движения денежных средств как ежемесячные, квартальные планы входящих и исходящих денежных потоков по видам деятельности агентства;

· бюджет доходов и расходов (прибыли и убытков) как ежемесячные, квартальные планы денежных потоков по реализации недвижимости, прибыли (убытков);

· бюджет налоговых платежей как ежемесячные и квартальные планы налоговых потоков.

Таблица 1

Конкуренты

	«Астрея»	Основные конкуренты
			«Мой дом»	«Атлантида»
Соответствие запросам потребителей	полное соответствие	частичное соответствие	полное соответствие	частичное соответствие	частичное соответствие
Надежность	высокая степень	высокая степень		высокая степень	средняя степень
Качество	очень высокое				удовлетворительное
					ниже средней
Быстрота обслуживания	очень быстро		достаточно быстро
охватываемых проблем				достаточно узкий
Послепродажное обслуживание	консультационная поддержка, систематический анализ эффективности	консультационная поддержка
Репутация агентства	предприятие, новые услуги	надежная	надежная, постоянные клиенты	надежная, постоянных клиентов нет	сомнительная

Таблица 2

Расчет конкурентоспособности (условные единицы)

	Весомость факторов	«Астрея»		Основные конкуренты
						«Мой дом»		«Атлантида»
Соответствие запросам потребителей
Надежность
Качество
Быстрота
Круг охватываемых проблем
Послепродажное обслуживание
Время работы
Репутация

В процентном выражение коэффициенты конкурентоспособности отражает действительное положение агентства на рынке. Преимущества нашего агентства «Астрея» выше, чем аналогичные преимущества агентства «Сокол» на 30,8%, агентства «Атлантида» – на 24%. Эти конкуренты не очень опасны, наше положение на рынке относительно них устойчивое.

Однако наше агентство следует обратить особое внимание на агентство «Мой дом», которого мы превосходим лишь на 9,5%, и на агентство «ХИРШ» (5,1%). Эти агентства имеют сложившуюся, прочную репутацию, пользуются уважением клиентов.

Следует предпринять меры по улучшению качества услуг, чтобы завоевать симпатии клиентов. Наш самый большой плюс – быстрота и надежность информации. Это позволит привлечь значительное количество потребителей наших услуг и обеспечит место на рынке агентства.

1.3.5 Организационный план

Открыт расчетный счет в Россельхозбанке, на котором агентство остановило свой выбор для осуществления безналичных расчетов и различных банковских услуг. Руководство агентством осуществляет директор (учредитель). Ему непосредственно подчиняются:

2. Главный бухгалтер осуществляет все финансовые операции, контролирует правильность расходования денежных средств, осуществляет безналичные расчеты, расчеты с покупателями, учет товарно-материальных ценностей.

Схема 1. Схема управления

Осуществляя реализацию товаров покупателям, агентство получает доходы, которые признаются выручкой от продажи жилья, у агентства есть уверенность в том, что в результате операции купли-продажи произойдет увеличение экономических выгод, иными словами прибыли, в чем и заключается основная цель деятельности.

· Организационная структура управления агентства: необходимые отделы, службы; потребность в менеджерах, маркетологах, специалистах по купле-продаже и аренде недвижимости и их должностные инструкции; условия труда и оснащенность; уровень возможной оплаты и системы материального и морального стимулирования работников; штатное расписание агентства.

· Правовое обеспечение деятельности агентства: подготовка учредительных документов агентства (Устав, учредительный договор, акта о внесении средств партнеров в уставной капитал, расчет долей участников и пр.); государственная регистрация агентства как юридического лица; правовое сопровождение деятельности.

· Возможные организационные этапы создания и развития бизнеса.

Область работы нашего агентства – достаточно рисковая, так как цены изменяется чрезвычайно быстро. Поэтому оптимальная ответственность – в пределах только своего вклада, а не всем имуществом. В случае банкротства и по заключенным договорам учредитель отвечает в размере своего вклада, а агентство всем своим имуществом.

1.3.6 Оценка возможных рисков

Риски оцениваются в условных единицах.

1. Риск потери времени: 0,2.

2. Риск имущественный: 0,5.

3. Риск денежный: 0,5.

4. Риск трудовой: 0,2.

5. Риск связанный собственным здоровьем: 0,3.

6. Риск престижа, потери лица: 0,2.

7. Политические риски: 0,4.

8. Риск форс-мажорных обстоятельств: 0,3.

Возможные источники возникновения рисков:

· недостаточная информация о спросе на данную недвижимость;

· недостаточный анализ рынка;

· недооценка конкурентов;

· повышение цен на данную недвижимость;

· падения спроса на данную недвижимость.

Действие перечисленных рисков может быть ограниченно:

1. регулярным анализом рыночной ситуации;

3. своевременной разработкой и введением новых услуг;

4. анализом действий конкурентов;

1.3.7 Товарная политика

Основные принципы, которых мы придерживаемся:

· обеспечение стабильного положения на рынке;

· активизация покупательского спроса;

· соблюдение государственных правовых актов.

Наши цели:

· достижение максимальной прибыли;

· удержание покупателей и расширение круга своих клиентов;

· оттеснение конкурентов;

· завоевание устойчивого положения на рынке.

1.3.8 Маркетинг

Основные методы привлечения покупателей.

2. Участие в выставках, ярмарках, посещение деловых семинаров и т.д. внимание потребителей будет привлекать с помощью личных контактов.

1.3.9 План инноваций

Инновационные элементы вносятся в:

· рынок – в России уже существует рынок агентств недвижимости, но время его существования относительно небольшое, хотя «новым» его считать нельзя;

· недвижимость – услуги по изучению рынка конкретного товара, разработка стратегий позиционирования и продвижения товара, в коротком и длительном периодах;

· технологию – сочетание маркетинговых и стратегических методов.

Потенциальная доля рынка: для нашего агентства она составляет около 10% от потенциальной емкости рынка информационных и консалтинговых услуг.

Необходимость в разработке товарного знака и символики агентства, которые будут привлекать внимание клиентов, т.е. продумать создание фирменного стиля.

В течение трех лет работы мы должны:

· освоить рынок новой недвижимости;

· создать собственный раздел статистических исследований;

· начать применение новых технологий.

1.3.10 Стратегический план деятельности

12 недель: работа по заказам клиентов, начало работы по созданию собственной панели (определение первоначальной объема выборки).

24 недели: заказы, начало формирования панели.

1 год: расширение агентства, привлечение 2 – 8 новых специалистов, начало исследований новых рынков, внедрение новых методов в анализе эффективности деятельности.

3 год: начать работать над созданием собственного отдела статистических исследований.

5 – 7 лет: основные клиенты – крупные фирмы, значительно расширение агентства, прием на работу новых специалистов, возможно создание одного – двух филиалов.

Под системой понимают любой объект, который одновременно рассматривается и как единое целое, и как объединенная в интересах достижения поставленных целей совокупность разнородных элементов. Информационная система - взаимосвязанная совокупность средств, методов и персонала, используемых для хранения, обработки и выдачи информации в интересах достижения поставленной цели.

Экономическая информационная система - это среда, составляющими элементами которой являются компьютерные сети, программные продукты, базы данных, персонал, технические и программные средства связи. Это система, направленная на достижение множества целей, одной из которых является производство информации, необходимой для поддержки принятия управленческих решений.

Экономическая информационная система предназначена для решения задач обработки данных, автоматизации конторских работ, выполнения поиска информации и отдельных задач.

В современных условиях функционирования рынка внедрение информационных систем является важнейшей задачей любого динамично развивающегося агентства, в число которых входит агентство недвижимости «Астрея». Без использования информационных систем невозможно вести точный бухгалтерский и налоговый учет, что очень важно для руководителя агентства.

Любая форма хозяйственной деятельности требует достаточного количества документооборота, поэтому правильная обработка данных обеспечивает хранение экономической информации с целью выдачи (регулярной или по запросам) сводной информации, которая может потребоваться для управления экономическим объектом.

Автоматизация конторских работ предполагает наличие в агентстве системы ведения картотек, системы обработки текстовой информации, системы машинной графики, системы электронной почты и связи. Так как агентство ведет экономическую деятельность было бы целесообразно рассмотреть информационные системы в экономике.

Агентство использует широкий спектр информационных систем, таких как программы бухгалтерского учета и налоговой отчетности. Все компьютеры в офисе агентства образуют единую сеть для удобства сотрудников и экономии рабочего времени.

Microsoft Excel современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Агентство для автоматизации бизнес-процессов использует программу Excel.

В целом можно сказать, что механизм бизнес процессов нацелен на повышение эффективности разработки и сопровождения прикладных решений. Бизнес процессы нацелены на более глубокое вовлечение в процесс проектирования и настройки конкретных прикладных систем специалистов качественно иного уровня – бизнес–аналитиков, консультантов, а также менеджеров заказчика.

Появление механизма бизнес процессов в прикладных решениях позволяет агентству перейти от традиционной функциональной модели управления к современной процессно-ориентированной схеме, качественно улучшить деятельность агентства за автоматизации бизнес-процессов. Наиболее эффективной оказывается автоматизация ключевых бизнес-процессов, - которые начинаются и заканчиваются во внешней по отношению к агентству среде.

Бизнес-процессы формулируют и реализуют правила выполнения отдельных операций и их взаимосвязь, что позволяет значительно сократить или даже полностью исключить ошибки в ходе выполнения бизнес-процесса, связанные с человеческим фактором, к примеру, если в документе что, то сделано не правильно программа не проводит документ, это значит что документ не будет отражен в учете. Работа с простым списком заданий позволяет сотрудникам сконцентрироваться на выполнении своих непосредственных обязанностей.

Использование данной программы позволяет формализовать организационную деятельность и возложить обязанности по управлению совместной работой сотрудников на прикладное решение, что ведет к более эффективному использованию рабочего времени. Данные о выполнении задач и ходе бизнес-процессов могут служить источником информации для руководителей с целью оптимизации деятельности и организационной структуры агентства, выявления узких мест и скрытых ресурсов, и стать средством поддержки процессного управления.

Бизнес-процессы в Excel нужны для того, чтобы объединять отдельные операции (выписка счета, прием наличной оплаты, отпуск товара покупателю и т. д.) в цепочки взаимосвязанных действий, приводящих к достижению конкретной цели.

Моделирование бизнес-процессов в агентстве позволяет проанализировать не только, как оно работает в целом, но и как взаимодействует с другими организациями, заказчиками и поставщиками, но и как организована деятельность на каждом отдельно взятом рабочем месте.

Моделирование бизнес-процессов – это:

· описание бизнес-процессов агентства, позволяющее руководителю знать, как работают рядовые сотрудники, а рядовым сотрудникам - как работают их коллеги и на какой конечный результат направлена вся их деятельность;

· эффективное средство поиска, возможность улучшения деятельности агентства;

· средство позволяющее предвидеть и минимизировать риски, возникающие на различных этапах реорганизации деятельности агентства;

· метод позволяющий дать оценку текущей деятельности агентства по отношению к требованиям, предъявляемым к его функционированию, управлению, эффективности, конечным результатам деятельности и степени удовлетворенности клиента.

Агентство недвижимости «Астрея» как и многие другие агентства, вынуждено постоянно заниматься улучшением своей деятельности. Это требует разработки новых технологий и приемов ведения бизнеса, повышения качества конечных результатов деятельности и, конечно, внедрения новых, более эффективных методов управления и организации деятельности агентства

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости - это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок купли-продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок купли-продажи в свою очередь можно разделить на: первичный рынок - это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т. д.

Вторичный рынок - это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры.

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков - полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, невозможно быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка.

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же понимается под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы в первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы – рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестор при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает купли-продажи различных объектов недвижимости.Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Планы правительства по вложению денежных средств в заказ социального жилья не помогут строителям. Изначально планировалось потратить 100 млрд. бюджетных средств на поддержку крупных застройщиков в обмен на снижение цен на недвижимость. Тем самым планировалось хоть как-то обеспечить поддержку программы «Доступное жилье», сделать квадратные метры действительно дешевыми (см. приложение А, график 1). Планировалось, что покупать будут по цене 30 тыс. за кв.м., но строители не согласились. А теперь конкретно для Пензенской области Минэкономразвития установил цену в 26,2 тыс. за кв.м., а по утверждению строителей это ниже себестоимости.

Проблемы рынка жилья наблюдается и в ситуации с банками. Резкое ужесточение условий выдачи кредитов и фактическая остановка выдачи ипотечных кредитов, как считают эксперты, мера временная. По упомянутой уже региональной программе поддержки социального строительства планируется предоставлять покупателю ссуду 30 %, из них 15% - безвозвратно. По новым правилам, возможно, использовать на приобретение жилья и материнский капитал. Несмотря на то, что покупательская способность на рынке жилья снизилась, покупатели есть.

1.8 Коммерческая недвижимость

Коррекция цен на рынке аренды коммерческой недвижимости к маю составит 25%. В последнее время по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращено финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов коммерческой недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируют срочный приток денежных средств. Почти в каждом офисном или торговом здании в Пензе появились пустующие помещения, чего год-два назад не наблюдалось, особенно в центре города. Многие средние и малые компании начали переезжать в менее престижные, а затем, и более дешевые помещения. Происходят у компаний и сокращения в сфере дополнительных офисов, что тоже ведет к снижению количества площадей.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Первичный рынок недвижимости – объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков.

Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии. Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

К марту произошло значительное оживление рынка. Если на январь в строящихся домах не продавалось более 1800 квартир (90 тыс. кв.м.), то в марте, по данным риэлторов, от 70 до 80 % было уже распродано. На графике 2 (см. приложение А) можно отследить динамику изменения цен на вторичное жилье. Начиная с февраля цены предложения, фактически не менялись. Колебания составляли порядка 30 рублей, что списывается на статистическую погрешность. Необходимо понимать что это – цена предложения. Реально квадратные метры в новостройках уходили по другим ценам.

По словам председателя Пензенской областной ассоциации риэлторов Александра Чуваша, «реальные сделки происходят по ценам на 10 – 20 % ниже от заявленных в базах риэлторов и рекламе. Фиксируемая в газетах и журналах заявленная продавцами стоимость жилья постепенно пошла вниз еще в осени. Что не характерно для обычной сезонности пензенского рынка недвижимости (осенью и зимой цены росли, весной стояли, а летом слегка снижались)». Однако, мера это временная и вынужденная. «То небольшое количество квартир на рынке, которое выставлено с дисконтом, исчезнет через два – три месяца. Надо понимать, что при этой разнице цен, которая существует сегодня, и надо действовать, чтобы не упустить момент, пока строительные компании и продавцы чрезвычайно слабы и не могут диктовать конечному покупателю свои правила».

Летом по прогнозам следует ждать повышения цен из-за инфляции. В следующем году, когда начнет ощущаться нехватка жилья, цены подрастут уже более существенно. Это будут уже не те цены, которые были даже полгода назад. Предполагаемая продолжительность кризиса на рынке недвижимости – на уровне 2 – 3 лет.

Главная тенденция вторичного рынка - расслоения по сегментам. Это ожидалось уже давно, но происходить стало только сейчас. Если еще летом прошлого года цены на квартиры в сравнительно новых домах и ветхих панельных 60-х годов постройки были сопоставимы, то сейчас они изменились. Первыми – покупатели, спрос на жилье в ветхих домах упал значительно уже в прошлом году, а теперь и продавцы стали осознавать, что их цены высокие. Особенно в условиях падения цен на новое жилье. Произошло осознание того, что затраты на ремонт и отделку нового и вторичного жилья по сегодняшним условиям не сильно различаются. В целом, на данное время вторичный рынок жилья подешевел (см. приложение А, график 3).

Рассмотрим, что происходит в Пензе со строительством. По официальным данным, в 2008 году в нашей области введено в строй 602 тысячи квадратных метров жилья, против 700 тысяч планируемых. Строители обладают достаточным запасом прочности, все, что находится на стадии строительства, будет достроено. Правительство РФ объявило о готовности вложить средства в заказ доступного социального жилья по сниженным ценам. В Пензенской области принята региональная программа поддержки социального строительства, предполагающая увеличить социальный заказ на жилье. Для Пензенской области планируют выделить 400 млн. рублей на расселение фонда ветхого жилья. 900 квартир планируется приобрести за счет бюджета для военнослужащих.

Сроки реализации новых проектов будут существенно увеличены по причине малых объемов финансирования строек. Препятствием в этом вопросе стало именно расселение ветхого жилого фонда в зоне строительства.

Свои предложения у НП «Союз пензенских строителей». Его председатель, Александр Гах заявил, что «в скором времени планируется подготовить обращение к главе администрации Пензы о выделении земельных участков, занимаемых предприятиями строительного комплекса, в отдельный вид использования земель с установлением базового размера арендной платы, равной 1% от кадастровой стоимости участка. Также прорабатывается вопрос о подключении инженерных сетей с отсрочкой платежа либо с их оплатой после подключения, а так же разрабатываются предложения по сокращению сроков рассмотрения документации на строительство жилья в согласующих организациях и ведомствах».

Исходя из этого, можно прогнозировать, что уже в следующем году Пензе придется столкнуться с фактической нехваткой нового жилья.

1.11 Информационная безопасность

Термин безопасность информационных технологий понимается специалистами по-разному. Например, с точки зрения производителей источников безопасного питания серьезную угрозу для вычислительной системы предоставляет нестабильность энергии, а с позиции антивирусных программ риск по уничтожению данных.

Под информационной безопасностью понимают, обеспечение безопасности информации от попыток хищения (несанкционированного доступа) от угроз безопасности методами и средствами защиты информации. Развитие новых информационных технологий и всеобщая компьютеризация привели к тому, что информационная безопасность не столько становится обязательной, она еще и одна из характеристик информационных систем.

Под безопасностью информационной системы понимают, защищенность системы от случайного или преднамеренного вмешательства в нормальный процесс ее функционирования.

Под угрозой безопасности информации понимается, события или действия, которые могут привести к искажению, несанкционированному использованию или к разрушению информационных ресурсов.

Защита от умышленных угроз – это своего рода соревнования обороны и нападения, т. е. кто больше знает, предусматривает действенные меры, тот и выигрывает.

Утечка конфиденциальной информации – это бесконтрольный выход конфиденциальной информации за пределы информационной системы или круга лиц, которым она была доверена.

Несанкционированный доступ – это противоправное преднамеренное овладение конфиденциальной информации лицам, не имеющим право доступа к охраняемым сведениям.

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1 Программное обеспечение для бизнес - планирования

Бизнес-план можно выполнить с помощью офисных программ (Word, Excel) или с помощью специализированных программ Project Expert, Альт – Инвест, Comfar и т.д.

Использование офисных программ с помощью макросов в программе MS Excel. Можно создавать различные шаблоны для подготовки бизнес-плана с изменяемыми данными. Такие создаваемые документы, претендуют на звание самостоятельных оболочек их ценность в разработанных формулах, закрепленные в таблицах. Эти формулы могут быть защищены.

В основе большинства специализированных программ лежит методика ЮНИДО (Организация Объединенных Наций по промышленному развитию) при этом учитывается специфика Российской экономики (система бухгалтерского учета, налогообложение, инфляция и т.д.).

Назначение и возможности этих программ:

· детально описать инвестиционный проект и схему денежных потоков;

· определить схему финансирования агентства;

· оценить возможности и эффективность привлечения денежных средств из различных источников;

· проиграть различные сценарии развития агентства, изменяя различные параметры;

· сформировать бюджет проекта с учетом изменения внешней среды (инфляция, ставка, рефинансирование Центрального Банка);

· оценить финансовую самостоятельность проекта рассчитать показатели рентабельности, оборачиваемости, ликвидности;

· сформировать основные формы финансовой отчетности (отчет о движение денежных средств, отчет о прибыли, балансовый отчет);

· эти программы позволяют провести анализ чувствительности проекта к изменению основных параметров;

· получить результаты расчетов в табличных и графических видов.

Специализированные программы делятся на 2 вида систем:

· закрытые;

· открытые.

Закрытые системы позволяют пользователю использовать готовые формы, результаты вычислений от пользователя скрыты и не могут быть изменены, это страхует от ошибок и подтасовок. Можно внести изменения адаптировать программу с помощью создания собственных форм отчетности и аналитических таблиц.

К закрытым системам можно отнести Project Expert, Сomfar - одна из первых специализированных программ распространенная под системой ЮНИДО.

Программа Project Expert предлагаемая фирмой Expert System позволяет выполнить экспертное заключение, смоделировать прибыли и убытки. Разработан целый ряд программ – Lite, Standart, Proffessional, – рассчитанных на различную подготовленность пользователя. Это автономный продукт интерфейсом, близким Microsoft. Для работы Project Expert не нужно дополнительное программное обеспечение. Программа обеспечивает передачу отчетов в MS Word, возможность копирования итоговых таблиц в MS Excel и другие электронные таблицы. В последней версии появилась возможность формирования документов в формате HTML для публикации отчетов в Интернет. Сетевой вариант программы позволяет работать над проектом нескольким пользователям.

Сomfar – эту систему позиционируют как наиболее универсальную и пригодную для бизнес планирования по всему миру. К сожалению, она не адаптирована к российским условиям, к тому же последние пять лет не выходило ее обновлений. Как и большинство закрытых систем, Сomfar построена таким образом, чтобы вести пользователя через весь процесс разработки. Программа практически не требует времени на изучение. Сразу после запуска даже неподготовленный пользователь может начинать работу. То есть попросту ввод исходных данных. Однако интерфейс программы устарел и неудобен для пользователя.

Открытые системы привлекательней для профессионалов в них формулы для вычислений не скрыты пользователь может сам проверить их пригодность к своим условиям и корректировать (при изменение законодательства, инфляции и т.д.).

Открытые системы используют специфическую среду электронных таблиц, как правило, это Excel. Из наиболее популярных стоит упомянуть «Альт - Инвест» (фирма «Альт - Инвест»), «Аналитик» (фирма «ИНЭК»), «ТЭО-ИНВЕСТ» (разработчик – Институт проблем управления РАН), ENERGY-INVEST (Научный центр прикладных исследований РАО «ЕЭС России») и система проектов в нефтяной промышленности FOCCAL (фирма CIS).

Программа Альт - Инвест представляет собой набор таблиц в оболочке Excel. Пользователь имеет возможность создавать:

· необходимую схему описания исходных сведений для расчетов;

· просматривать последовательность выполнения расчетов;

· изменять заложенный алгоритм расчетов;

· вводить новые табличные формы и показатели, которые становятся полноценными элементами модели.

При запуске программы к стандартным инструкциям добавляются кнопки: параметры проекта, отображение открыть таблицу, открыть график, формирование отчета, о программе.

Структура программы Альт – Инвест представляет рабочую книгу Excel состоящую из нескольких взаимосвязанных листов:

· о программе;

· проект основной работы – лист, где производят настройку ввода данных и отчет итоговых показателей;

· анализ – отражает зависимость проекта от таких параметров как уровень цен, объем продаж, стоимость материалов и комплектующих, общие издержки, размер инвестирования и ставка дисконтирования.

· отчет – лист для формирования отчетов.

Расчетные формулы в программе открыты, редактирование формул производится как в строке формул, так и в ячейке.

Представленные программы являются дорогостоящими, поэтому мной бизнес-план сделан в программе MS Excel.

2.2 Понятие программного продукта

Программный продукт (software product) – это любой набор компьютерных программ, процедур и связанных с ними документации и данных, получаемых в результате разработки программного продукта и предназначенных для поставки пользователю.

Качество программного продукта (software quality) – полный набор параметров и характеристик, связанных со способностью программный продукт удовлетворять установленным или предполагаемым потребностям.

Метрика качества программного продукта (software quality metric) – количественная шкала и метод, который может использоваться для определения значения характеристики конкретного программного продукта.

Основными требованиями моего ПП являются проникновение в рынок фотосалона и последующее расширение рыночной доли предприятия, расширение спроса за счет увеличения и стимулирования объема продаж, ценовой политики.

2.3 Использование программы Excel для создания программного продукта

Microsoft Excel – современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Электронные таблицы (такие как Microsoft Excel 2007) позволяют составлять бюджет, проводить инвентаризацию или следить за расходами организации с помощью персонального компьютера.

Система Microsoft Excel, наряду с Microsoft Word, является одной из наиболее существенных и популярных составных частей пакета Microsoft Office. MS Word в основном предназначен для работы с текстовыми данными, Microsoft Excel – главнейший инструмент при работе с числовыми данными и формулами и т.д.

Преимущество электронных таблиц заключается в том, что, во-первых, этот процесс автоматизирован, во-вторых, теперь изменение одного или нескольких показателей автоматически ведет к мгновенному перерасчету результатов.

В общем виде таблица состоит из множества ячеек (клеток), образуемых пересечением строк и столбцов таблицы. В электронной таблице каждая ячейка имеет адрес в виде: имя столбца и номер строки и может быть пустой, либо содержать информацию в виде текста, числа, формулы.

Группа ячеек, образующих прямоугольный фрагмент таблицы, называется диапазоном.

Содержимым ячеек может быть текст, число, дата, время, формула. Формула представляет собой выражение, по которому вычисляется новое значение из уже существующих. Формула может содержать операторы и функции, константы, ссылки на ячейки, диапазоны. При создании формул часто приходится ссылаться на отдельные ячейки или диапазоны.

2.4 Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

Данный вид бизнеса является стабильно перспективным, с минимальными требованиями к стартовому капиталу для начала предпринимательской деятельности, отсутствием лицензирования, достаточно привлекательным уровнем дохода и высокой степенью конкуренции.

Организации риэлтерского бизнеса потребует следующих затрат:

	Стартовые затраты учредителя
	Госпошлина на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя
	Оплата аренды офисного помещения с мебелью площадью 10 м по цене 430 руб/м²
	Оплата компьютера, принтера, сейфа в кредит на 3 года с ежемесячными платежами
	Прочие затраты
	Операционные затраты риэлтерской фирмы (транспортные расходы, юридическая экспертиза, консультации, затраты, связанные с оформлением документов)	6% от ежемесячных риэлтерских доходов

Перспективу развития риэлтерского бизнеса выполняем через прогнозирование его основных исходных параметров в виде табл. 1. Все таблицы, представленные в этом подразделе, находятся в приложение Б.

В качестве неизменных исходных данных выступает план риэлтерских услуг по количеству сделок купли-продажи N i и план риэлтерских услуг по аренде жилья N j .

В качестве переменных величин принимается прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья (Ц i), стоимость услуг (y i , у j)..

Маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен выполняется с целью годового прогноза цен на рынке жилья по принятым сегментам рынка услуг в виде графических моделей (рис. 1) состоит из двух этапов: ретроспективный маркетинг цен за прошедший годовой период; годовой прогноз цен по сегментам рынка услуг риэлтерского бизнеса. При этом принят следующий прогнозный темп инфляции на цены всех типов риэлтерских услуг =3%.

Расчет изменения стоимости цен на услуги производим через индекс инфляции следующим образом:

Ц 0 - расчетная стоимость услуг (i , j ) по состоянию на Т 0 ;

Индекс инфляции цен на t - месяц для условий постоянства ежемесячной инфляции 3% в месяц на весь прогнозный период.

Прогнозный ежемесячный индекс арендной платы за недвижимость, %; - стоимость оказываемых услуг, %.

Все данные для расчета берутся из таблицы 1 с помощью ссылок. Чтобы рассчитать доход двух комнатной квартиры за январь (табл. 2) необходимо сделать ссылку на лист "План бизнеса" и в итоге получится ячейка С6 которая ="План бизнеса"$I7*"План бизнеса"!$E7*"План бизнеса"!$H7*"План бизнеса"!$F7. Таблицы 3,4,5 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет доходов от риэлтерских услуг в форме таблиц 6.

Все данные по доходу (Di , Dj) берутся поквартально с помощью ссылок из табл. 2,3,4,5 из ячеек в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Количество жилья по сделкам купли-продажи N i и план риэлтерских услуг по аренде жилья N j берется также из таблицы 1 из ячеек, где показана сумма реализованной недвижимости по квартально за каждые 3 месяца.

Расчет бюджета затрат на оплату труда персонала я выполнила в форме таблиц 8,9,10,11 без учета прибыли директора (учредителя).

Заработная плата специалисту по купле-продаже недвижимости учитывается по штатному расписанию (табл. 7) и по формуле

Фк-п =∑ Di ∙30% (5),

где 30% это сумма совершенных сделок по купли-продажи недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за январь (табл. 8) специалисту по купле-продаже недвижимости необходимо сделать ссылку на лист "Доход 1кв" ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и умножить на ячейку D4 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс. руб., и в итоге получается ="Доход 1кв"!$C10*D4.

Заработная плата специалистов по аренде недвижимости учитывается также по штатному расписанию и по формуле

Фар=∑ Dj ∙35% (6),

где 35% это сумма совершенных сделок от аренды недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за апрель (табл. 9) специалисту по аренде недвижимости необходимо сделать ссылку на лист "Доход 2кв" ячейку C14, где рассчитана выручка от аренды недвижимости за апрель и умножить на ячейку D5 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс.руб., и в итоге получается ="Доход 2кв"!$C14*D13. Остальные таблицы 10,11 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет на оплату труда персонала в форме таблицы 12. Все данные по оплате труда берутся поквартально из табл. 8,9,10,11 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца каждого из специалистов.

Индивидуальный предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, при которой объектом налогообложения является доходы (ставка – 6% от суммы доходов). Расчет налогов производится согласно налоговому законодательству Российской Федерации в соответствии со ставками налогов таблицы 13. Бюджет налоговых выплат рассчитывается в форме таблиц 14,15,16,17.

Единый социальный налог (ЕСН) рассчитывается по формуле ЕСН=ФОТ ∙ 20% (7),

20% ставка налога, ФОТ - фонд оплаты труда. Чтобы рассчитать ЕСН за январь ячейка C5 (табл. 14) нужно сделать ссылку на лист "Бюджет на оплату труда" ячейку E6, где рассчитан итог заработной платы персонала за январь и умножить на лист "Ставка налога" ячейку D3, где находится ставка ЕСН налога и в итоге получается ="Бюджет на оплату труда"!$E6*"Ставка налога"!$D3.

Налог на доход (НD) рассчитывается по формулеНD=(D-ЕСН) ∙ 6% (8),

6% - ставка налога.

Чтобы рассчитать НD за апрель ячейка C15 (табл. 15) нужно из ячейки C13 (доход от риэлтерских услуг за апрель) отнять ячейку C14 (ЕСН за апрель) и умножить на лист "Ставка налога" ячейку D4 в которой находится ставка налога на доход и в итоге получается =(C13-C14)*"Ставка налога"!$D4.

Подоходный налог (ПН) рассчитывается по формуле ПН=ФОТ ∙ 13% (9),

13% ставка налога. Чтобы рассчитать ПН за июль ячейка C25 (табл. 16) необходимо сделать ссылку на лист "Бюджет на оплату труда" ячейку E22 где рассчитан итог заработной платы персонала за июль умножить на лист "Ставка налога" ячейку D5, где находится ставка ПН и в итоге получается ="Бюджет на оплату труда"!$E22*"Ставка налога"!$D5.

Таблица 17 рассчитывается аналогично.

Годовой бюджет налоговых платежей рассчитывается в таблицы 18. Все данные по налоговым платежам берутся поквартально с помощью ссылок из таблиц 14,15,16,17 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Квартальные бюджеты по прибыли я выполнила в форме таблиц 19,20,21,22.

Чтобы рассчитать бюджет за январь (табл. 19) необходимо сделать ссылку на лист "Доход 1кв" ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и на лист "Доход 1кв" С14, где рассчитан доход от аренды недвижимости за январь, получаем ячейку С7 - общий доход (D0).

Далее рассчитывается чистый доход по исходящим (затратным) потокам. C помощью ссылки на лист "Бюджет налоговых платежей" ячейку C5, где рассчитан единый социальный налог за январь получаем ячейку С9. Остаток дохода (D1) я нашла по формуле D1=D0-ЕСН (10)

получила ячейку С10, которая =C7-C9. Делаем ссылку на лист "Бюджет налоговых платежей" ячейку C6, где рассчитан налог на доходы (НD) за январь получаем ячейку С11. Далее рассчитывается остаток дохода по формуле D2=D1–НD (11) получается ячейка С12 которая =C10-C11. Далее заполняются ячейки с остальными затратами (∑3) суммируем их СУММ (C15:C20) получаем ячейку С21 и находим в ячейке С23 чистый доход по формуле D3= (D2-∑3) (12) получаем C12-C21. Остальные табл. 20,21,22 рассчитываются аналогично.

Затем рассчитывается годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков в форме табл. 23. В данной таблицы показаны поквартально данные по плану которые берутся по квартально с помощью ссылок из табл. 19,20,21,22 из ячеек в которых показана общая сумма за 3 месяца. Отклонение от плана считается по формуле Δ= факт – план и переводится в %.

Расчеты 2010 года считаются аналогично 2009 году.

Контроль поведения затрат и прибыли я выполнила через классификацию затрат на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работ на основе графической модели (рис. 2).

Все данные для построения точки безубыточности берутся из бюджета по прибыли за 1 квартал (табл. 19). К постоянным затратам отнесены все стартовые затраты. Переменные затраты и включают: ЕСН, налог на доходы, операционные затраты и фонд оплаты труда. D3 – чистая прибыль.

Рис. 2. График поведения затрат и прибыли с определение точки безубыточности

2.5 Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

Планирование деятельности агентства с помощью бизнес-плана сулит немало выгод, например:

· заставляет руководителей заниматься перспективами агентства;

· позволяет осуществлять более четкую координацию предпринимаемых усилий по достижению поставленных целей;

· устанавливает показатели деятельности агентства, необходимые для последующего контроля;

· заставляет руководителя конкретнее определять свои цели и пути их достижения;

· делает агентство более подготовленной к внезапным изменениям рыночных ситуаций (повышает скорость адаптации);

· наглядно демонстрирует обязанности и ответственность руководителя агентства.

В ходе выполнения дипломного проектирования была достигнута основная цель данной работы – разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности.

Для достижения поставленной в дипломном проекте цели проделана следующая работа:

· анализ средств создания проекта;

· собран и обработан материал по экономическим показателям;

· сформулировано общее представление о проекте и выделены основные направления деятельности агентства.

Разработанный бизнес-план решает следующие задачи, поставленные агентством:

· цены на услуги, предоставляемые агентством;

· планируемая прибыль;

· функционирование и дальнейшее развитие.

Применение программы MS Excel для разработки бизнес-плана позволило составить структуру организации, план сбыта услуг; разработать план по каждому кварталу; а так же значительно упростить и ускорить процесс подготовки отчетности о балансе агентства, о движении денежных средств.

Несмотря на эти и другие ограничения, средства управления данными в Excel – это мощный инструмент для создания небольших баз данных и работы с выборкой записей из крупных баз данных.

При создании рабочих листов, которые используются в качестве базы данных, необходимо соблюдать два правила:

· пустая строка указывает на окончание базы данных. Не оставляйте пустых строк между заголовками столбцов и записями данных;

· имена полей располагаются в верхней части столбцов.

Любой ранее созданный рабочий лист можно использовать как базу данных, хотя может возникнуть необходимость в удалении или добавлении строк или в редактировании заголовков столбцов, чтобы удовлетворить этим требованиям.

Ввод данных с помощью формы базы данных.

В Excel предусмотрено мощное, удобное и в то же время простое средство для облегчения ввода в базу данных – форма ввода данных. Для того чтобы воспользоваться формой данных:

· выделите диапазон базы данных;

· выберите команду меню «Данные», «Форма». Откроется диалоговое окно с именем рабочего листа, на котором находится база данных;

· с помощью полосы прокрутки выберите запись, которую необходимо отредактировать или удалить;

· нажмите кнопку «Удалить», если необходимо удалить запись;

· нажмите кнопку «Добавить», если нужно создать новую запись, при этом поля ввода очистятся, и в них можно будет ввести данные.

· если необходимо внести данные в область критериев, нажмите кнопку «Критерии». Для возврата к вводу в область базы данных нажмите кнопку «Форма»;

· по окончании ввода нажмите кнопку «Закрыть».

Первичная и вторичная информация. Ввод информации в ячейку.

В ячейки листа можно вводить два типа данных: константы и формулы. Константы разделяются на три основные категории: числовые значения, текстовые значения и значения дат и времени.

АКЛЮЧЕНИЕ

В рамках данной работы объектом исследования и управления было агентство недвижимости «Астрея», расположенное по адресу г. Пенза, ул. Богданова 22, оф.111.

Мной был запланирован годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли, выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен. Составлен бюджетный план доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг. Составлен годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков. Осуществлен анализ затрат и полученной прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

В заключение хочется подчеркнуть, что в современных условиях хозяйствования целью деятельности любого предприятия является получение прибыли, для этого руководитель должен предпринимать все возможное для сокращения затрат, а для этого необходимо внедрение современных информационных технологий и моделирование бизнес процессов. На мой взгляд агентство внедрив современные технологии может сократить затраты и время для достижения наилучшего результата работы своих сотрудников и агентства в целом.

Проведение экономических расчётов позволило выработать практические рекомендации по эффективному управлению и стратегическому развитию агентства недвижимости «Астрея».

Таким образом, проведенная работа позволила провести комплексную оценку бизнес идей и дать положительное заключение заказчику.

Проект бизнес – идеи агентства недвижимости «Астрея» рекомендуется к реализации.

ИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

1. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: Учебно-методическое пособие. –М.: Финансы и статистика, 1997.

2. Акулов О.А., Медведев Н.В. . Информатика: базовый курс: Учебник для студентов вузов, бакалавров, магистров, обучающихся по направлениям 552800, 65460 «Информатика и вычислительная техника».-М.: Омега-Л, 2004.-550 с.

3. Буров В. П.;. Морошкин В. А.; Новиков О. К. Бизнес-план. М, 1995

4. Информационные системы в экономике: Учебник / под ред. Дика В.В. -М.: Финансы и статистика, 1996.

5. Бизнес-план. Под редакцией проф. Маниловского Р.Г. “Финансы и статистика”. - М, 1996

6. Трубицын В.А. «Успех и Бизнес-план», Ставрополь, 1997г.

7. Тельнов Ю.Ф. Реинжиниринг бизнес-процессов. - М.: изд-во МЭСИ 2000 - 122 с.

8. Уткин Э.А. «Как развивать собственное дело» // «Акалис», Москва, 1997

9. Уткин Э.А. «Организация и планирование предпринимательской деятельности» // «Акалис», Москва, 1997

10. Стратегическое планирование / Под ред. Уткина Э.А. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство ЭКМОС, 1998

11. Учебное пособие Бизнес – план: методика составления и анализ типовых ошибок / шестое издание, стереотипное. - Москва 2007.

12. Пособие по составлению бизнес-плана. ERNST&YOUNG Москва, 1995

13. http://www.biz-plan.ru/

РИЛОЖЕНИЕ А

График 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

Табл. 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

График 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

Табл. 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

График 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

Табл. 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Табл. 1. Прогнозирование исходного годового плана риэлтерского бизнеса на 2009 год

Табл. 2. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 1 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 3. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 2 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 4. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 3 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 5. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 4 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 6. Годовой доход (выручки) от риэлтерских услуг на 2009 г. тыс.руб.

Табл. 7. Штатное расписание и порядок расчета фонда оплаты труда (ФОТ) на 2009 г.

Табл. 8. Бюджет на оплату труда персонала на 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 9. Бюджет на оплату труда персонала на 2 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 10. Бюджет на оплату труда персонала на 3 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 11. Бюджет на оплату труда персонала на 4 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 12. Годовой бюджет затрат на оплату труда на 2009 г., тыс. руб.

Табл. 13. Ставка налога на 2009 год

Табл. 14. Бюджеты налоговых платежей за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 15. Бюджеты налоговых платежей за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 16. Бюджеты налоговых платежей за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 17. Бюджеты налоговых платежей за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 18. Годовой бюджет налоговых платежей на 2009 г, тыс. руб.

Табл. 19. Бюджет по прибыли за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 20. Бюджет по прибыли за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 21. Бюджет по прибыли за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 22. Бюджет по прибыли за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 23. Годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков на 2009г, тыс. руб.

Как правило, о том, как открыть агентство недвижимости, задумываются те люди, которые уже работали в этой сфере, имеют опыт и собственную базу данных. Спрос на услуги риэлторов растет, несмотря на сложную экономическую ситуацию, а денег для открытия такого бизнеса надо не так уж и много. Это приводит к постоянному появлению все новых агентств недвижимости. Что ждет новичков? Что включает в себя бизнес-план риэлторского агентства? Сколько потребуется денег, и окупятся ли вложения? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в статье.

Регистрируем бизнес

Начинающий предприниматель должен зарегистрировать ИП (индивидуальное предпринимательство) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Выбирая ИП, вы платите только единый фиксированный налог. А плата за каждый заключенный договор – это агентское вознаграждение. ОКВЭД (классификация видов деятельности) в данном случае 70.3 «Предоставление услуг посредника, которые связаны с недвижимостью».

Как только вы получите свидетельство о регистрации, вам следует встать на учет в отделении налоговой инспекции. Если вы занятой человек и у вас нет времени посещать все инстанции, обратитесь к посреднику, заплатите ему, через несколько дней просто получите на руки все документы.

Разрабатываем прайс-лист и прочие бланки документов

Бизнес-план риэлторского агентства желательно составлять не самостоятельно, а при поддержке знающих о опытных людей, работающих не один год в этой сфере. Дабы иметь неоспоримое конкурентное преимущество, надо не просто найти подходящий для клиента вариант, но сопровождать его «от» и «до».

Это вселяет доверие. Как только вы открываете свой бизнес, не стоит демпинговать ценами, то есть делать их гораздо ниже рыночных. Потребители начинают думать, что эту услугу легко осуществить, а ваш доход только понижается. Клиенту надо доходчиво объяснять, что входит в услугу, каких усилий это стоит риэлтору и т.д.

Набираем сотрудников

Кто бы ни помогал вам составлять бизнес-план риэлторского агентства, знайте – сотрудников набирать желательно только по знакомству. Если нет такой возможности, придется размещать объявление в специализированные СМИ, обращаться за помощью в кадровые агентства.

Кстати, есть бесплатный сайт для агентства недвижимости (и не один), неплохо дать о себе знать и там, многие риэлторы просматривают такие ресурсы в поисках работы. Количество сотрудников – дело индивидуальное. Порой один человек со своей базой данных заменит десяток «специалистов».

Кроме того, придется нанять на работу и бухгалтера, и редактора сайта (если таковой будет), и менеджера, и водителя, и юриста (не обязательно, но желательно).

Арендуем офис

Конечно же, выбирать помещение стоит не в промышленном районе города, а в месте с хорошей транспортной развязкой. Офис должен быть достаточно просторным и уютным, чтобы вмещать в себя всех сотрудников и клиентов.

Последние должны чувствовать, что здесь их не обманут и не возьмут с них лишнего. Поэтому сделайте хороший и стильный ремонт, но не вычурный. Не забывайте, что нужно будет приобрести и всю необходимую технику (столы, стулья, компьютеры, факс, телефоны и т.д.)

Реклама для агентства недвижимости

Это довольно затратный, но очень важный пункт. Реклама агентства недвижимости должна быть размещена во всевозможных газетах, журналах, на специализированных сайтах. Если вы собираетесь купить в газете место на последней страничке для своей рекламы, то лучше вовсе этого не делать.

Что может подумать человек о престижности такого риэлторского агентства, которое не может позволить себе объявление на первой полосе? Ничего хорошего. Также неплохо было бы сделать наружную рекламу на улицах, транспорте и т.д.

Никто не отменял так называемое сарафанное радио. Это, пожалуй, лучшая реклама всех времен, поэтому не стоит забывать о достойном обслуживании каждого клиента.

Формируем базу данных

С этого начинается процесс работы любого риэлторского агентства. Для пополнения базы продавцов и покупателей используют метод так называемого «псевдочастного» размещения объявлений. В чем его суть?

Пишется объявление типа «Молодая семья снимет/купит квартиру недалеко от метро…» и расклеивается где только можно. Начинают поступать звонки, ваше дело – заносить все в базу. А поскольку продавцы ничего не должны платить агентству, то они охотно соглашаются на то, чтобы информация была размещена в агентстве.

А вот сформировать базу данных покупателей гораздо сложнее. Здесь используют метод рекламы-фантома. В специализированных газетах размещаются объявления о продаже хороших квартир по неимоверно низким ценам.

Главное – зацепить возможного покупателя и наладить с ним контакт. Конечно, в разговоре агент скажет, что именно эта квартира, к сожалению, продана, но есть и другие варианты. Риэлтор возьмет номер телефона, уточнит нужные критерии для поиска квартиры, вот и весь секрет.

Бизнес-план риэлторского агентства . Финансовая часть

Итак, основные пункты расходов мы обсудили, теперь укажем более конкретные цифры:

• аренда офиса – 15000-20000 рублей;
• закупка необходимого оборудования – примерно 80000-100000 рублей;
• программное обеспечение – приблизительно 30000 рублей;
• реклама – 5000-15000 рублей ежемесячно;
• оплата коммунальных услуг – 5000 в месяц.

Работа агентов, как правило, оплачивается сдельно. Вознаграждение составляет 30-60% от всей комиссии за удачно выполненную сделку.

А что можно сказать о прибыли? Средняя стоимость услуг риэлтора – 3-6% от общей суммы сделки. Если в фирме есть 5 сотрудников, то доход может составлять примерно 200000 рублей ежемесячно. При благоприятном стечении всех обстоятельств бизнес окупится через 3-6 месяцев.

Что ожидает начинающего предпринимателя?

Как показывает статистика, 2-3 сделки в месяц для одного риэлтора – это практически недостижимо. Дело не в профессионализме сотрудника, а в том, что многие сделки не совершаются в одночасье, а длятся месяцами. Это еще один момент, от которого зависит срок окупаемости бизнеса. Небольшая компания окупится за вышеуказанный срок, а крупной могут потребоваться даже годы.

Уважаемые посетители сайта B2Y! Приглашаем вас к просмотру видео о нашей компании. Давайте знакомиться!

Сколько стоит бизнес-план? Сколько стоит финансовая модель? Узнайте в нашем видео.

Чем бизнес-план от компании B2Y отличается от других? Основатель и руководитель компании B2Y кандидат экономических наук Петр Пакульский показывает наглядные отличия! Приглашаем к просмотру.

Мы надеемся, что наши видео были вам полезны.

• ставьте лайки и подписывайтесь на наш YouTube канал

Также приглашаем вас к просмотру других видео в нашем .

Сколько стоит бизнес-план? Сколько стоит финансовая модель?

Стоимость услуг по финансовому моделированию от компании B2Y представлена . К нашему сайту подключена платежная система. Это значит, что вы можете безопасно оплатить услуги через сайт . Традиционный формат безналичной оплаты по выставленному счету также всегда возможен.

Если вы ищите какую-либо информацию, воспользуйтесь навигационным блоком, расположенным на этой странице, прокручивая её вниз.

Предлагаем вам
познакомиться с нами

• Компания B2Y занимается оказанием качественных
  услуг по финансовому
  моделированию и
  управленческому консалтингу с 2005 года.
• В 2015 году компании B2Y исполнилось 10 лет.
• Мы готовы профессионально, качественно и в необходимые вам сроки оказать
  квалифицированную помощь.
• Если вас или вашу компанию интересует проведение
  прогнозных финансовых
  расчетов, мы готовы помочь.
• Мы специализируемся на финансовом моделировании проектов различной
  инвестиционной емкости и детализации.

С 2005 года мы сделали несколько тысяч бизнес-планов.

Накопленный нами опыт без преувеличения огромен.
Вы можете посмотреть все выполненные нами финансовые модели проектов в интересующих вас областях, среди которых целесообразно отметить следующее:

Мы готовы показать примеры расчетов и наших финансовых продуктов в ходе консультации нашего специалиста, которая может проходить в любом удобном для вас формате:
по телефону, посредством технологий проведения видео-конференций Skype или посредством выезда нашего специалиста в ваш офис.

Познакомиться с нами и узнать о философии B2Y можно .

С нами удобно и комфортно работать.

Мы готовы предложить индивидуальный подход, который заключается в прямом взаимодействии нашего специалиста
с вами или представителями вашей рабочей группы.

Начинает, завершает и
защищает работы
над бизнес-планом
один и тот же
штатный специалист
нашей компании,
выполняющий расчеты именно в той области, которая соответствует профилю вашей деятельности.

Это позволяет нам решать поставленные задачи в строгом соответствии с вашим техническим заданием и обозначенными сроками.

Узнать о возможностях сотрудничества можно .

Однажды супер профессионал своего дела Стивен Пол Джобс предприниматель, новатор, сказал: «Ваша работа должна занимать существенную часть вашей жизни, и единственный способ быть полностью удовлетворенным – это делать то, что считаешь отличной работой. А единственный способ делать отличную работу – любить то, что делаешь».

Мы полностью поддерживаем эту жизненную философию и разделяем подобное отношение к делу.

Компания B2Y - это зрелый устоявшийся коллектив компетентных профессионалов, искренне увлеченных своим делом, влюбленных в область, в которой мы работаем.

Мы видим, какую пользу приносим нашим клиентам, как меняется их отношение к своему бизнесу с помощью наших таблиц и программных продуктов.

Это дает нам заряд положительной энергии, которую мы готовы передавать дальше: на благо развития и прогресса. Мы тратим столько времени на наших клиентов, сколько времени им нужно, чтобы с нашей помощью каждый наш клиент мог разобраться в своем проекте.

Мы всегда готовы браться за решение сложных и нестандартных задач.
Мы всегда подходим ответственно и взвешенно к расчетам, скрупулезно и внимательно вникая в мельчайшие детали.

Разделяем еще одну цитату Стива Джобса: «Необходимо быть эталоном качества. Некоторые люди не привыкли к условиям, когда совершенство принимается как должное» .

В нашей работе мы стремимся к максимальному результату. Убедитесь в этом сами.

Примеры рабочих документов" url="http://marketnotes.ru/documants/stratagy-06/">

Достижение основной цели складывается из ряда дополнительных подцелей. Так, например, увеличение дохода можно получить за счет увеличение среднего дохода с одной сделки, а так же за счет увеличения самого количества сделок. Этого, в свою очередь, можно достичь за счет увеличения своей доли на рынке, или же за счет удержания своего процента рынка, однако расширяя сам рынок.

Увеличение среднего дохода с одной сделки (разницы) достигается за счет повышения профессионализма сотрудников, имиджа агентства в глазах потребителей (за имидж клиенты часто готовы доплачивать), известности бренда, а так же в связи с изменениями на самом рынке и поведения основных и второстепенных конкурентов.

Рост числа сделок можно достичь за счет хорошего покрытия города, полноты базы данных спроса и предложения, оперативности работы (хотя этот показатель во многом относится к имиджу), высокое качество обслуживания, а так же профессиональных сотрудников. Для привлечения высококвалифицированных сотрудников следует иметь хорошее оснащение офисов, относительно высокий уровень заработной платы, хороший климат в коллективах.

Основными показателями хорошей работы компании является: для внутренней оценки – удовлетворенность сотрудников своей работой, для внешней – удовлетворенность клиентов от совершения сделки.

Кроме того, не стоит забывать о финансовых показателях, которые являются основными для работы коммерческой структуры: доходы, расходы, инвестирование, показатели прибыли, рентабельности и т.д.

Таким образом мы получили множество всевозможных показателей, которые можно разбить на традиционные 4 группы, каждая из которых решает свои проблемы: производство (производственный отдел), маркетинг (отдел маркетинга и рекламы), финансы (бухгалтерия и финансовый отдел) и сбыт (филиалы). Однако, показатели из одной группы, могут быть отнесены к деятельности другой, например, средняя ЗП сотрудников, относится к финансовым показателям, но рассчитывается производственным отделом.

ФИНАНСЫ Чистая прибыль Темпы роста дохода Темпы роста прибыли Средний уровень ЗП сотрудников Средний доход филиала Средняя прибыль филиала Стоимость ТМ		ПРОИЗВОДСТВО Текучесть кадров Структура кадров Охват города базой Темпы роста покупателей и продавцов Тенденции рынка Типы и причины конфликтов Оснащенность офисов Покрытие города филиалами Правовое обеспечение деятельности
МАРКЕТИНГ Доля рынка Характеристика конкуренции Темпы роста рынка и доли на нем Удовлетворенность потребителей ТМ в глазах потребителей Конкуренты в глазах потребителей Известность ТМ		СБЫТ Удовлетворенность от работы Привлекательность офисов для потребителей Привлекательность офисов для сотрудников Психологический климат в коллективе Укомплектованность филиала Охват базой своего района

ФИНАНСЫ.

Показатель	Краткое описание.
Доходы	Следует составить квартальный план доходов на ближайшие два года и вести постоянный мониторинг его выполнения. При отклонении от намеченного плана более чем на 10 % – тщательно анализировать ситуацию, находить допущенные ошибки, а так же пути выхода из сложившейся ситуации. План должен быть объективен и реалистичен.
Расходы	Составление четкого бюджета во многом облегчит работу всем подразделениям агентства. Следует особо четко следить за постоянными расходами, которые не зависят от эффективности работы, и переменными издержками, которые растут по мере увеличения объемов работ. Расходы во многом привязаны к доходам, поэтому важно иметь резервный фонд, который смог бы покрыть постоянные расходы в трудный период. Бюджет расходов следует делать как для Главного офиса, так и для филиалов.
Баланс	Баланс дает полное представление о делах кампании, а так же ее стоимость. Сюда должны быть включены все активы и пассивы, которые числятся за фирмой.
Чистая прибыль	Чистая прибыль – это разница между всеми доходами всеми видами расходов, включая заработную плату, инвестиции в будущее, оплату налогов.Увеличение прибыли так же возможно за счет увеличение стоимости активов, находящихся на балансе фирмы. Рассчитывается как в денежной форме, так и процентном соотношении.
Темпы роста дохода	Нужно анализировать темпы роста денежных поступлений для дальнейшего правильного прогнозирования ситуации. Традиционно, во втором полугодии рынок более активен, чем в первом, поэтому строить прогноз, основываясь только на части временных данных – ошибочно. Нужно видеть картину полностью.Следует поставить себе цель, например, 5% роста в год, и идти к этой цели, с учетом всех факторов.
Темпы роста прибыли	Прибыль и доходы – понятия совершенно разные. Иногда бывает ситуация, когда при больших доходов, компания практически не получает прибыли, из-за таких же больших расходов.Норма прибыли очень зависит от вида деятельности, а так же степени конкуренции на рынке. Для развитых рынков промышленности с жесткой конкуренции этот показатель колеблется в районе 10%. Для рынка услуг (самый распространенный – туризм и страховка) – порядка 15%.Все зависит от стратегии компании. Если она направлена на расширение своей доли рынка или захвате новых рынков, краткосрочная прибыль сокращается за счет инвестиций в будущее. Если к фирмы финансовые затруднения – она «отсекает все лишнее», т.е. то, что не дает необходимой прибыли. Например, установлен барьер в 15%. Те направления, которые не могут давать такой процент – продаются, как неэффективные.
Средний уровень ЗП сотрудников	Заработная плата – основной мотивирующий фактор практически любого сотрудника. Имея представления о средней зарплате в других компаниях, а так же в целом по городу, можно привлечь большое количество нужных специалистов, манипулируя этим. Или же наоборот. Если чувствуется, что в конкурирующих компаниях оплата труда лучше, нужно делать упор на что-то другое. Например, хорошие условия труда, здоровый климат в коллективе, юридическая защищенность и т.д.
Средний доход филиала	Каждый филиал уникален, как и каждый человек. Несмотря на общий план для агентства, следует составить отдельный план для каждого филиала отдельно, с учетом его возможностей и потенциала.
Средняя прибыль филиала	В зависимости от района, директора, коллектива и других показателей, расходы филиалов сильно отличаются. Иногда бывает так, что филиал дает больший доход, но его прибыль – меньше. Особенно, это касается развивающих филиалов.
Стоимость ТМ	Этот показатель характеризует рыночную стоимость бренда. Есть несколько методик его расчета. Является важным аналитическим показателем развития компании. Чем более успешна компания, тем дороже она стоит.

ПРОИЗВОДСТВО

Показатель	Краткое описание
Текучесть кадров	Низкая текучесть кадров говорит о том, что компания работает стабильно, сотрудники уверены в завтрашнем дне и в целом довольны своей работой. Так же, это говорит о сплоченности коллектива.Следует вести текучесть кадров по разным группам: стажеры, риэлтора, эксперты и эксперты высшей квалификации. Кроме самих показателей уходов сотрудников, нужно обязательно изучать причины.
Структура кадров	С одной стороны, в зависимости от структуры кадров зависит доход агентства в целом (чем больше высококвалифицированных специалистов, тем больше сделок). С другой стороны, их уровень заработной платы выше, поэтому прибыль, даже при больших доходах, может быть ниже, чем средняя по агентству.Слежение за структурой кадров поможет прогнозировать и регулировать соотношение доходы/прибыль, а так же строить прогнозы.
Оснащенность офисов	Все офисы должны быть оснащены должным образом. Это, во-первых позволит на порядок повысить качество и оперативность работа, а во-вторых, придаст сотрудникам уверенность в том, что их фирма не «вымирающий вид» а современная фирма, идущая в ногу со временем.Перечень всего необходимого для работы должен быть всегда под рукой. Кроме того, следует следить на новостями и тенденциями, чтоб вовремя заметить перспективы.
Типы и причины конфликтов	В любом коллективе, а тем более в таком крупном, где собраны настолько разнородные группы людей, не может обойтись без различного рода конфликтов.Конфликт – это не всегда плохо, это всего лишь несовпадение взглядов, часто, из-за недопонимания.Все конфликты можно разделить на внутриличностные, межличностные, между личностью и коллективом, а так же между коллективами. Устраняя причины конфликтов (во много за счет грамотно составленных правил) можно значительно улучшить климат в коллективе.
Охват города базой	База агентства недвижимости – основа работы. Нужно провести анализ для выявления общего количество объектов, потенциально продающихся и количество объектов в нашей базе в этом районе. Обязательно сделать с разбивкой по районам, типам жилья…
Темпы роста покупателей и продавцов	Анализируя спрос и предложения, можно легко строить прогнозы о различных тенденциях рынка, а так же уровня цен на недвижимость. Кроме того, вполне возможно и регулировать среднюю разницу, зная, например, что спрос значительно превышает предложение.
Тенденции рынка	Зная, в какую сторону движется рынок, можно не только грамотно построить прогноз, но и подготовиться к возможным переменам. А имея в наличии свободные средства, можно получать дополнительный доход.
Покрытие города филиалами	У каждого агентства своя политика в отношении количества филиалов: одни открывают только в определенном районе, другие – наоборот, стремятся открыть как можно больше, не задумываясь об эффективности.Следует составить «карту филиалов», с учетом покрытия, а так же потенциальных клиентов. Для этого следует знать примерное количество жителей различных районов.
Правовое обеспечение деятельности	Должен быть полный перечень документов, обеспечивающий правовую защиту как агентства в целом, так и каждого сотрудника в отдельности.Скорее всего, нужно периодически делать проверки по правильности ведения документации, записывая в журнал проверок.Среди населения бытует мнение (и далеко не безосновательно) что агентство недвижимости сродни юридической конторы – все сотрудники должны быть первоклассными юристами и разбираться в законодательстве. Как человек может заботиться о чужой недвижимости, если его собственные документы не в порядке? Поэтому грамотно составленные и правильно оформленные правовые документы являются той основополагающей имиджа агентства, на которой все держится.

МАРКЕТИНГ

Показатель	Краткое описание
Доля рынка	Доля рынка является одним из основных показателей успеха деятельности. Главное – правильная сегментация рынка, чтоб не путать свою деятельность со смежными видами деятельности. Кроме того, доля рынка показывает, какие перспективы.
Характеристика конкуренции	Агентство работает не изолировано, а на рынке жесткой конкуренции. Поэтому большие стратегические решения нужно принимать с оглядкой на ближайших конкурентов и возможной их ответной реакцией.
Темпы роста рынка и доли на нем	Несмотря на то, что рынок недвижимости в Одессе более-менее уже сформировался, все же сезонные колебания есть. Поэтому следует иметь в виду, что низкие результаты в начале года связаны не с плохой работай, а с снижением рынка. И наоборот.Кроме того, периодически, рынок меняется из-за макроэкономических факторов. И в этот момент важно предугадать направления изменений, чтоб как следует подготовится к этому.В момент роста рынка, если нет возможности расти вести с рынком, нужно хотя бы в процентном соотношении держать свою долю. А желательно – и расти вместе с ним.
Удовлетворенность потребителей	Статистика показывает, что примерно 75% всех клиентов слышали положительные отзывы об агентстве от своих знакомых. Другими словами, нет более эффективной рекламы, чем довольный потребитель. Каждый клиент, который вышел из нашего офиса, решив свои проблемы, становится нашим партнером и эффективным рекламоносителем. Именно поэтому степень удовлетворенности потребителей играет очень важную роль.Предполагается проводить исследования этого показателя не реже двух раз в год, сравнивая текущие показатели с прошлыми.
Имидж ТМ	Существует несколько имиджей одной и той же компании: компания в глазах руководства, компания в глазах потребителей, в глазах рядовых сотрудников, в глазах органов государства и т.д. Достаточно часто эти образы имеют сильно отличаются один от другого. И уж все они отличаются от того, каким бы хотелось, чтоб была компания.Вот почему очень важно иметь чуткую картину, кто что думает о компании и корректировать это видение. При этом большинство проблем из-за плохой освещенности деятельности компании, а люди склонны боятся и не доверять того, что им непонятно. Показав клиентам, что все наши сделки прозрачны, нам нечего скрывать, мы завоюем не только их доверие и симпатию, но и значительную долю рынка.
Конкуренты в глазах потребителей	Перед тем, как создавать свой имидж, следует знать, как выглядят конкуренты в глазах потребителей. Ведь если наш имидж будет схож с конкурентами, они просто могут подумать, что мы их копируем, что не принесет пользы, а скорее наоборот.
Известность ТМ	Известная торговая марка для человека – это как старый друг, который никогда не подведет. Сейчас человека переполняют различные информационные потоки, и он подсознательно среди них ищет что-то знакомое, и поэтому, из нескольких рекламных щитов, его взгляд выхватит знакомой компании, а не новый (если конечно там не будет нечто супер креативное).Поэтому следует мониторить известность ТМ и сравнивать ее с известностью конкурентов. В случае уменьшения этого показателя нужно срочно предпринимать какие-то шаги, т.к. это очень опасно в долгосрочном плане.

СБЫТ

Показатель	Краткое описание
Удовлетворенность от работы	Сотрудники, которые работают с удовольствием, приносят гораздо больше, чем просто доход компании. Они своими положительными эмоциями «заражают» других сотрудников, а так же клиентов компании. Не говоря уже о том, что довольный работой сотрудник работает лучше.Этот показатель на 95% зависит от коллектива и директора филиала.
Привлекательность офисов для потребителей	Человек приходит к нам в агентство для того, чтоб расстаться с большой суммой денег (или с объектом недвижимости, который стоит больших денег). В любом случае, это стресс, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому офисы должны быть привлекательны не только внешне, но и внутренне. Человеку должно быть просто приятно приходить в такой офис – это и обстановка, и психологический климат, и приветливость сотрудников. Достаточно большую роль тут играет секретарь и офис – менеджер – люди, которые первые встречают вошедшего человека.
Привлекательность офисов для сотрудников	Уже достаточно давно было доказано, что уровень оплаты труда играет хотя и ведущую роль в выборе работы, все же не единственную. В виду жесткой конкуренции на рынке недвижимости и большом спросе на риэлторов, набирать сотрудников становится все труднее и труднее, особенно, если учесть, что практически везде условия оплаты труда одинаковы. Поэтому основной задачей руководства филиала является создать дополнительные стимулы для работы именно у них.
Психологический климат в коллективе	Формирование психологического климата в коллектива является прямой обязанностью руководства филиала, и в первую очередь директора.В связи с тем, что наша деятельность относится к сфере услуг, т.е. мы ничего не производим, психологический климат играет крайне важную роль в производственном процессе. Следует так же помнить, что около 65% всех сотрудников пришли в агентство по рекомендации своих знакомых, которые тут уже работают, или же бывшие клиенты, которым понравилась работа. Именно поэтому психологический климат является одним из наиболее важных факторов, который влияет при выборе риэлтора агентства, в котором он будет работать
Укомплектованность филиала	Для разных филиалов оптимальное количество филиалов – разное. Это зависит от многих факторов – сезонности, района, количества замом и личных качество директора. Есть общие требования к укомплектованности (директор, один или два заместителя, минимум 2 человека, хорошо работающих с компьютером). А количество риэлторов уже не регламентируется. Конечно, когда мало сотрудников, это плохо, но свыше определенного количества – часть сотрудников становятся просто «балластом». Поэтому директор сам должен внимательно следить за укомплектованностью своего филиала.
Охват базой своего района	Каждый директор хорошо знает свой район, его специфику и охват. Поэтому он сам должен чувствовать, в каком направлении следует прилагать большие усилия в каждый конкретный момент времени. Например, на директор Малиновского района заметил нехватку квартир в районе улицы Щорса, и решает там провести расклейку. Аналогичным образом, директор любого другого филиала может обратить внимание на большой неудовлетворенный спрос в конкретном районе. Он должен связаться с директорами этого района и выяснить причины, по которым эта часть не охвачена.

Образец бизнес-плана агентства недвижимости, открытого по договору франчайзинга.

Цель проекта – открыть успешное и конкурентоспособное агентство недвижимости в нашем городе. Для того, чтобы уменьшить риски потери вложенных средств и как можно быстрее выйти на прибыльность было решено открыть бизнес по договору франчайзинга. Какие плюсы мы получаем, открываясь под брендом уже действующей компании:

1. Полное сопровождение бизнеса – коучинг, консультация топ-менеджеров, обучение в корпоративном центре франчайзи, постоянный анализ показателей деятельности агентства.
2. Помощь в подборе и подготовке персонала. Обучение персонала, повышение мотивации и удержание.
3. Правообладатель предоставляет готовую базу данных клиентов, личные кабинеты риэлторов и партнеров, коммуникативные возможности.
4. Готовые маркетинговые инструменты, помощь в продвижении услуг.
5. Минимум рисков – согласно статистике, около 90% вновь открываемых организаций закрываются уже впервые 12 месяцев работы. В то время как по договору франчайзинга, закрываются лишь 10% новых компаний.

Паушальный или первоначальный взнос при этом отсутствует. Единственный небольшой минус работы по франчайзингу – ежемесячные выплаты за пользование брендом (роялти), которые составляют 4% от выручки. Но, согласитесь это очень мало, в сравнении с тем, что мы получаем.

Инвестиции

Общая сумма вложений на открытие агентства недвижимости по франчайзингу составляет 3 млн. рублей. В первоначальные затраты входит:

• Ремонт и дизайн офисного помещения;
• Обустройство рабочих мест, покупка оргтехники;
• Затраты, связанные с подбором персонала;
• Затраты на рекламу;
• Организационные расходы – регистрация юр. лица, создание печати, открытие расчетного счета и пр.

Описание продукции и услуг

Наша компания планирует оказывать следующие услуги:

• Купля-продажа квартир, земли, коттеджей, дач, домов, квартиры от застройщиков.
• Юридические услуги – представительство в судах по семейным, жилищным, земельным и гражданским спорам. Составление исковых заявлений, перевод жилья из жилого в нежилое (и наоборот). Регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
• Арендные услуги – наем жилых и нежилых помещений, аренда элитного жилья.
• Продажа недвижимости по жилищным программам – молодая семья, ипотека, жилищный сертификат, военные сертификаты.
• Комплексные услуги по ипотеке – ипотека без справок и поручительств, полное сопровождение ипотечных сделок.
• Решение вопросов, связанных с получением материнского капитала.

По предварительным расчетам, доходность бизнеса впервые 12 месяцев работы составит не более 100 тыс. рублей в месяц (прибыль). Компании потребуется наработать клиентскую базу и завоевать доверие клиентов. Уже со второго года деятельности ежемесячная прибыль компании будет составлять в среднем 200 тыс. рублей в месяц (такие данные приводит владелец франшизы).

Производственный план

Для размещения агентства недвижимости выбрано помещение площадью 55 кв. м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Это элитный район, с множеством новостроек, с хорошими подъездными путями и парковкой. Помещение соответствует всем нормам санитарной и противопожарной безопасности, а также переведено в статус нежилое. Размер арендной платы составит 35 тыс. руб. в месяц.

В качестве персонала организации планируется трудоустроить:

• Специалист по недвижимости, 6 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.
• Менеджер отдела продаж, 2 чел., средняя заработная плата – 20 тыс. руб.
• Специалист по ипотечному кредитованию, 1 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.
• Юрист, 1 чел., средняя заработная плата – 20 тыс. руб.
• Специалист по рекламе, средняя заработная плата – 17 тыс. руб.
• Управляющий. 1 чел., средняя заработная плата – 30 тыс. руб.
• Бухгалтер, 1 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.

Фонд оплаты труда организации составит 251 тыс. руб. в месяц.
Организационной формой организации будет общество с ограниченной ответственностью (юридическое лицо). Система налогообложения – УСН, 6% от выручки агентства.

Маркетинговый план

В условиях высокой конкуренции очень важно разработать грамотную рекламную компанию. Под словом «грамотная» понимаются способы продвижения услуг, которые будут максимально эффективными. Ведь можно вложить как 1 000 000 руб., так и 100 000 руб., а получить один и тот же эффект. Вот лишь несколько важных моментов:

• Регулярные публикации в тематических журналах о недвижимости, работа с журналистами.
• Создание качественного сайта, с хорошими статьями и продвижением в поисковых системах. Бюджет на данные цели — не менее 150 тыс. рублей.
• Участие в семинарах и конференциях, проведение мастер-классов.
• Выстраивание партнерских отношений с банками (для ипотеки) и государственными структурами (для ускорения процедур получения бумаг).
• Лояльное отношение к клиентам, готовность идти на встречу в вопросах оплаты и графиков встреч.
• Наличие скидок, проведение акций и бонусных программ.
• Сарафанное радио. Очень важным будет то, как о нас отзываются наши клиенты. Один довольный клиент может привести с десяток новых.

Финансовый план

Перейдем к расчету основных показателей экономической эффективности бизнеса.
Постоянные ежемесячные расходы:

• Аренда помещения – 35 000 руб.
• Заработная плата – 251 000 руб.
• Отчисления во внебюджетные фонды – 75 300 руб.
• Реклама – 30 000 руб.
• Транспортные расходы – 20 000 руб.
• Прочие расходы (содержание расчетного счета, канцтовары, коммунальные расходы, непредвиденные затраты и т. д.) – 40 000 руб.

Итого – 451 300 руб.
Структура постоянных расходов:

Прогноз ежемесячных доходов:

• Выручка на первый месяц: 300 000 руб. Прибыль/убыток = -151 300 руб.
• Выручка на второй месяц: 350 000 руб. Прибыль/убыток = -101300 руб.
• Выручка на третий месяц: 400 000 руб. Прибыль/убыток = -51300 руб.
• Выручка на четвертый месяц: 450 000 руб. Прибыль/убыток = -1300 руб.
• Выручка на пятый месяц – 500 000 руб. Прибыль/убыток = +48700 руб.
• Выручка на шестой месяц – 550 000 руб. Прибыль/убыток=+98700 руб.

Среднемесячная прибыль по итогам первого года работы составит всего 36 200 рублей. Однако уже на второй год работы агентства недвижимости, когда вырастет клиентская база компании, прогнозируемая ежемесячная прибыль составит не менее 200 тыс. рублей. На окупаемость инвестиций планируется выйти через 28 – 30 месяцев работы.

Это полноценный, готовый проект, который вы не найдете в свободном доступе.
Содержание бизнес плана:
1. Конфинденциальность
2. Резюме
3. Этапы реализации проекта
4. Характеристика объекта
5. План маркетинга
6. Технико-экономические данные оборудования
7. Финансовый план
8. Оценка риска
9. Финансово-экономическое обоснование инвестиций
10. Выводы